ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

++อิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์ และที่ปรึกษาสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร

ในขณะนี้สภานิติบัญญัติแห่งชาติ อยู่ระหว่างการพิจารณาร่างพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูก
สร้าง ซึ่งตามร่างพระราชบัญญัติของรัฐบาลที่ส่งไปยังสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ได้ลดข้อวิตกกังวลของ
ประชาชนโดยทั่วไป เพราะจะได้รับการยกเว้นภาษีสำหรับที่อยู่อาศัย ที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยหลักและมีมูลค่า 
(ราคาประเมิน) ไม่เกิน 50 ล้านบาท  ส่วนที่ดินเพื่อการเกษตรที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ก็ได้รับการ
ยกเว้นภาษีเช่นเดียวกัน

การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มีความแตกต่างกับทรัพย์สินที่ใช้สำหรับการประกอบธุรกิจหรือ
อุตสาหกรรมประเภทอื่น เพราะธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์  ไม่ว่าจะเป็นโครงการจัดสรรที่ดิน หรือ
โครงการอาคารชุด  ก็เป็นการผลิตสินค้าเพื่อจำหน่าย แต่เนื่อง จากสินค้าอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะ จะ
ต้องเสียภาษีเหมือนกับเป็นทรัพย์สินตาม พ.ร.บ. ฉบับนี้

ทั้งนี้ ตามร่างพระราชบัญญัติของรัฐบาลก็ได้ยกเว้นการจัดเก็บภาษีสำหรับสาธารณูปโภคที่อยู่ใน
โครงการจัดสรรและทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุด แต่มีข้อสังเกตที่อาจจะยังขาดความชัดเจนบาง
ประการคือ

1. โครงการอาคารชุด ที่ดินอันเป็นที่ตั้งอาคาร รวมถึงสาธารณูปโภคต่างๆ ในโครงการเช่น ถนน 
ทางเดินระหว่างห้องชุด ลิฟต์ บันได บันไดหนีไฟ สโมสร สระว่ายน้ำ ถือเป็นทรัพย์ สินส่วนกลาง ซึ่งจะ
ต้องได้รับการยกเว้นภาษีเพราะฐานภาษีของอาคารชุดคือห้องชุดเท่านั้น แต่สโมสรสระว่ายน้ำ ตามพระ
ราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินถือเป็นบริการสาธารณะ หากตามร่างของกระทรวงการคลังแล้ว พบว่าจะไม่ได้
รับการยกเว้นภาษี ข้อเท็จจริงบริการเหล่านี้ไม่สามารถทำกำไรได้ คำถามคือ เมื่อจบโครงการผู้ประกอบ
การจะยกบริการสาธารณะเหล่านี้ให้เป็นของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หากต้องเสียภาษีก็เชื่อว่านิติบุคคล
หมู่บ้านจัดสรร จะไม่ประสงค์รับโอนสโมสรและสระว่ายน้ำจากผู้ประกอบการ

2. การจัดเก็บภาษีใน อัตราผ่อนปรน  สำหรับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นระยะเวลา 3 ปี ที่อยู่
ระหว่างการพัฒนา กรณี นี้มีข้อที่ยังไม่ชัดเจนคือ  หากนับเวลาตั้งแต่ซื้อที่ดินมา อาจมีข้ออ้างสำหรับทุก
บริษัทว่าซื้อมาเพื่อพัฒนาสังหาริมทรัพย์ ซึ่งความเห็นของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร  สมาคม
อสังหาริมทรัพย์ไทย และสมาคมอาคารชุดไทย ที่ได้ส่งไปยังกระทรวงการคลังก่อนหน้านี้ ได้ให้ความ
เห็นว่า ควรเริ่มนับจากวันที่ได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดินสำหรับโครงการจัดสรรที่ดิน  ส่วนโครงการอาคารชุด
ควรนับจากวันที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคาร หลังจากนั้นหากยังจำหน่ายไม่หมดส่วนที่เหลือก็ต้องรับ
ภาระภาษี