อีกหนึ่งข้อมูลสำคัญที่ต้องรู้สำหรับทุกคน โดยเฉพาะผู้ซื้อขายที่ดินต้องมาดูด่วน ๆ กับ โฉนดที่ดินมีกี่ประเภท แบบไหนจำนอง- ซื้อขายได้?? เพราะโฉนดที่ดินแต่ละประเภทมีความแตกต่าง และมีข้อมูลสำคัญที่จำเป็นต้องทำความเข้าใจก่อนมีการจำนองและซื้อขายขึ้น ซึ่งมีหลายแบบมาก งั้นอย่ารอช้าค่ะ ตาม Home Buyers มาดูกันเลย!
โฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิที่ดินเป็นเอกสารสำคัญใช้ยืนยันความเป็นเจ้าของที่ดิน และเป็นเอกสารในการซื้อขายเปลี่ยนมือ จำนอง หรือใช้ค้ำประกัน ฯลฯ ซึ่งมีอยู่มากมายหลายประเภท แต่วันนี้จะแนะนำเฉพาะโฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิที่ดินที่สำคัญ ๆ และนิยมใช้กันทั่วไป โดยส่วนใหญ่เป็นเอกสารสิทธิที่ออกหลังจากมีการใช้ประมวลกฎหมายที่ดินแล้ว (ตั้งแต่ 1 ธันวาคม 2497) ค่ะ
แบบที่ 1 นี้คือหลักฐานว่าผู้ครอบครองเป็นผู้แจ้งว่าตนครอบครองที่ดินแปลงใดอยู่ ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิที่ดินเพราะไม่ใช่หลักฐานที่ทางราชการออกให้ เป็นแต่เพียงการแจ้งการครอบครองที่ดินของประชาชนเท่านั้น
โดยปัจจุบันไม่มีการแจ้ง ส.ค.1 แล้ว อย่างไรก็ดีในอดีตผู้มีครอบครอง ส.ค.1 มีสิทธินํามาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ (น.ส.3, น.ส.3 ก. หรือ น.ส.3 ข.) ได้ แต่ปัจจุบันทางการได้ประกาศยกเลิกใช้ ส.ค. 1 ทั่วประเทศไปแล้ว นั่นคือตั้งแต่วันที่ 9 กุมภาพันธ์ 2553 เป็นต้นไป กรณีที่ผู้ครอบครอง ส.ค.1 ประสงค์จะยื่นคําขอออกโฉนด, น.ส.3 หรือ น.ส. 3 ก. จะต้องไปยื่นคําร้องต่อศาลยุติธรรมเท่านั้น
เนื่องจากส.ค.1 ไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ดังนั้นตามกฎหมายที่ดินจึงไม่สามารถจดทะเบียนโอนได้ แต่สามารถซื้อขายและโอนให้แก่กันได้ โดยการแสดงเจตนาสละการครอบครองพร้อมทั้งส่งมอบการครอบครองนั้นให้กับผู้รับโอน เพื่อเข้าครอบครองและทำประโยชน์ต่อไป (หากผู้มีชื่อตามส.ค.1 ถึงแก่ความตายที่ดินนั้นจะตกทอดแก่ทายาทผู้มีสิทธิรับมรดก)
น.ส.3 เป็นหนังสือที่พนักงานเจ้าหน้าที่ออกให้แก่ผู้ที่ทําประโยชน์ในที่ดินจนครบตามหลักเกณฑ์ของทางราชการ เป็นหนังสือสําคัญแสดงสิทธิในที่ดินซึ่งมีคุณค่าในการรับรองสิทธิมากกว่าใบจองหรือ ส.ค.1 คือเมื่อมีหนังสือรับรองการทําประโยชน์แล้วก็สามารถทํานิติกรรมอะไรก็ได้ และเป็นความชอบด้วยกฎหมายทั้งการซื้อขาย โอนกรรมสิทธิ์ จำนองหรือค้ำประกันเงินกู้ แต่การกู้เพื่อปลูกสร้างบ้านบนที่ดิน น.ส.3 นั้น ธนาคารที่ไม่รับก็มีเหมือนกันค่ะ
โฉนดที่ดิน คือหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินซึ่งออกให้ตามประมวลกฎหมายที่ดินปัจจุบัน ส่วนหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดหรือ อ.ช.2 เป็นหนังสือหนังสือสำคัญที่ออกให้แก่เจ้าของห้องชุดเพื่อแสดงกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลของคนๆนั้นและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งออกให้ตามกฎหมายอาคารชุด พ.ศ.2522 โดยคนเป็นเจ้าของที่ดินหรือเจ้าของห้องชุด สามารถนำไปทำนิติกรรมต่าง ๆ ได้ เพื่อซื้อขายจำหน่ายจ่ายโอน จำนอง หรือขายฝาก แต่มีข้อแม้ว่าต้องนำเอกสารนี้ไปทำนิติกรรมจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินทุกครั้ง
ส.ป.ก.4-01 เป็นหนังสืออนุญาตให้กับเกษตรกรเข้าอยู่อาศัย และทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดินที่ออกตามพ.ร.บ.ปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม โดยสํานักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) ดังนั้น เอกสารสิทธิส.ป.ก.4-01 จึงไม่ใช่เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และคนที่ได้ส.ป.ก.4-01 ก็เป็นเพียงคนที่ได้รับสิทธิเข้าทําประโยชน์ในที่ดินนั้น ซึ่งมีเงื่อนไขว่าต้องทําการเกษตรเต็มพื้นที่ ไม่สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือหรือโอนให้ผู้อื่น แม้แต่แบ่งแยกก็ไม่ได้ เว้นแต่เป็นการตกทอดทางมรดกแก่ทายาทเท่านั้น
รวมถึงหากผู้ถือครองขาดคุณสมบัติหรือฝ่าฝืนกฎระเบียบ รวมถึงเสียชีวิตและไม่มีผู้มารับมรดกตกทอด ทั้งหมดก็จะหมดสิทธิในการถือครองไป ปัจจุบันเอกสารส.ป.ก.4-01 สามารถนำไปค้ำประกันเงินกู้กับธนาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณ์(ธ.ก.ส.)เท่านั้น และเฉพาะสินเชื่อด้านการเกษตรเท่านั้น และที่ดินสปก. ดังกล่าวจะต้องเป็นชื่อของผู้กู้หรือคู่สมรสเท่านั้นด้วย
ภ.บ.ท.5 คือ เอกสารการเสียภาษีบำรุงท้องที่ (ภาษีดอกหญ้า) ไม่ใช่เอกสารแสดงสิทธิครอบครองที่ดิน และบุคคลที่มีชื่อในภ.บ.ท.อาจจะไม่ใช่เจ้าของที่ดินก็ได้ ทั้งยังไม่ถือว่าผู้ที่ใช้ประโยชน์นั้นเป็นเจ้าของที่ดิน เพราะเจ้าของที่ดินยังคงเป็นของทางราชการ (แต่อนุมัติให้ครอบครองเพื่อทำกินได้) ในทางกฎหมายที่ดิน ภ.บ.ท.5 ซื้อขายกันไม่ได้ (ห้ามขายห้ามโอน) แต่ตกทอดถึงทายาทได้ ส่วนการซื้อขายที่ทำกันอยู่เป็นเพียงการโอนสิทธิครอบครองจากคนหนึ่งไปยังอีกคนหนึ่ง ใช้ยืนยันกับทางราชการไม่ได้ แต่สามารถยืนยันระหว่างคนซื้อกับคนขายได้ รวมถึงหากมีกรณีผิดสัญญากันก็สามารถฟ้องร้องเรียกเงินคืนได้
สิ่งที่ควรทำ กรณีจำเป็นต้องซื้อที่ดิน ภ.บ.ท.5
เป็นอย่างไรกันบ้างคะกับ โฉนดที่ดินมีกี่ประเภท แบบไหนจำนอง- ซื้อขายได้?? นับเป็นสาระดี ๆ ที่ทุกคนควรรู้ เพราะการซื้อขายที่ดินเป็นเรื่องใกล้ตัวด้วย อย่างไรก็ดีเอกสารสิทธิที่ดินยังมีอีกหลายประเภท แต่ที่ใช้กันส่วนใหญ่จะแบบที่เรานำมาฝากนี้ ซึ่งทุกอันแม้ว่าจะซื้อขายกันได้แต่เป็นเพียงการซื้อขายกันเอง ส่วนกรณีนำไปค้ำประกันเงินกู้ หรือจำนองกับธนาคารได้นั้นหลัก ๆ ก็มีเพียง โฉนดที่ดิน, หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด,น.ส.3,น.ส.3ก เท่านั้นนะคะ
แค่ระบุสิ่งที่ต้องการ ที่เหลือเป็นหน้าที่เรา
-
เพื่อให้ผู้เชี่ยวชาญสามารถแนะนำคุณได้สามารถเพิ่มช่องทางติดต่อได้เลย
บริษัท โฮมบายเออร์ไกด์ จำกัด
1895/66-68 ถ.พหลโยธิน แขวงลาดยาว เขตจตุจักร กทม.10900
