วิธีคำนวณหาพื้นที่ใช้สอย (บ้าน)

        สำหรับคนที่วางแผนจะซื้อหรือสร้างบ้าน คำถามเกี่ยวกับการก่อสร้างที่ได้ยินบ่อยมักเป็นเรื่องเกี่ยวกับ ขนาดพื้นที่ใช้สอยและราคาค่าก่อสร้าง โดยคำถามที่ว่าค่าก่อสร้างมีราคาตารางเมตรละเท่าไร มักจะเป็นคำถามเพื่อต้องการการประมาณราคาสำหรับหาผู้รับเหมา ซึ่งมักจะเป็นการถามผู้รับเหมามากกว่าหนึ่งราย เพื่อเปรียบเทียบราคาสำหรับการว่าจ้าง        
        อย่างไรก็ตามคำตอบว่าราคาค่าก่อสร้างต่อตารางเมตรว่าเป็นเท่าไรนั้น เป็นคำตอบที่มีค่าความคลาดเคลื่อนสูง เป็นค่าตัวเลขสำหรับประมาณให้เจ้าของต้องเตรียมค่าใช้จ่ายเบื้องต้นเป็นหลัก

        ผู้รับเหมาที่บอกราคาค่าก่อสร้างเป็นตารางเมตรได้นั้น จะต้องเป็นผู้ที่มีประสบการณ์ทำงานพอสมควร และการบอกราคาอาจบอกเผื่อเกินหรือน้อยกว่าความจริงก็ได้ โดยหากบอกน้อยกว่างานจริงที่เกิดขึ้นภายหลัง ผู้รับเหมารายนั้นก็อาจจะขอปรับราคาเพิ่ม แต่ถ้าไม่ได้ก็อาจเกิดกรณีของการทิ้งงานได้

        ทั้งนี้แนวทางการประเมินราคาค่าก่อสร้างต่อตารางเมตรตามหลักการจริงๆ แล้วควรมาจากการถอดแบบแยกรายการต่างๆ ที่ต้องทำการก่อสร้างให้อยู่ ในรูปของเอกสารเสนอราคา หรือที่เรียกกันว่า BOQ (Bill of Quantity) แล้วจากรายการราคาที่ได้มาก็นำมาหารด้วยพื้นที่ใช้สอยที่คิดเป็นตารางเมตรว่ามีราคาค่าก่อสร้าง ตารางเมตรละเท่าไร เพื่อเป็นข้อมูลตรวจสอบว่าราคาสมเหตุสมผลแล้ว


พื้นที่ใช้สอยได้มาอย่างไร มีวิธีการคิดคำนวณอย่างไร พื้นที่ส่วนไหนนำมารวม ส่วนไหนไม่นำมารวม

        ผมขอยกตัวอย่างจากการคิดพื้นที่ใช้สอยของอาคารพาณิชย์ (ตึกแถว) ที่มีขนาดมาตรฐานทั่วไป คือกว้าง 4.00 เมตร และมีความลึก 3 ช่วง ช่วงละ 4.00 เมตร รวมความลึกเท่ากับ 12.00 เมตร ดังนั้นพื้นที่ใช้สอยต่อชั้นคือ 4.00 x 12.00 = 48.00 ตารางเมตร ถ้าตึกแถวมี 4 ชั้น ก็จะมีพื้นที่ใช้สอยเท่ากับ 192.00 ตารางเมตร แต่ส่วนใหญ่ตึกแถวจะมีชั้นลอย และอาจจะมีเฉพาะช่วงหลัง คือกว้าง 4.00 เมตร พื้นที่ชั้นลอย เท่ากับ 4.00 x 4.00 = 16.00 ตารางเมตร ฉะนั้นรวมพื้นที่ใช้สอยเท่ากับ 192.00 + 16.00 = 208.00 ตารางเมตร และราคาประเมินอย่างต่ำของการสร้างตึกแถวก็ประมาณ 8,000 บาทต่อตารางเมตร (ขึ้นอยู่กับจำนวนห้องที่จะสร้างด้วยครับ)

        ดังนั้นราคาค่าก่อสร้างของตึกแถวนี้จะเท่ากับ 1,664,000 บาท โดยไม่ต้องนำพื้นที่ของหลังคามาคิดรวมไว้ ให้คิดเฉพาะพื้นที่ใช้สอยเท่านั้น และต้องหักพื้นที่ของช่องบันไดออก เนื่องจากบันไดก็นับเป็นส่วนหนึ่งของพื้นที่ใช้สอย และถ้าตึกแถวดังกล่าวมีระเบียงยื่นออกจากตัวอาคารก็ให้นำมารวมเป็นพื้นที่ใช้สอยเพื่อคิดพื้นที่รวมครับ

        การคิดพื้นที่ใช้สอยของบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮ้าส์ก็มีหลักคิดแบบเดียวกับตึกแถว เพียงแต่การคำนวณหาพื้นที่ใช้สอยของบ้านเดี่ยวอาจจะยากกว่า เนื่องจากมีส่วนยื่นเข้ายื่นออกของระเบียงต่างๆ ซึ่งก็ต้องนำมารวมเป็นพื้นที่ใช้สอย และในทำนองเดียวกันคือ ไม่ต้องนำพื้นที่ของหลังคามารวม แต่ต้องนำพื้นที่ของส่วนซักล้างและที่จอดรถที่อยู่ใต้ตัวบ้านมารวมด้วย แต่หากที่จอดรถสร้างแยกจากตัวบ้านก็อาจจะต้องพิจารณาว่าควรนำพื้นที่มารวมด้วยหรือไม่สำหรับการประเมินราคาค่าก่อสร้าง

        เรื่องที่เล่าฉบับนี้คงจะช่วยท่านผู้อ่านทราบถึงวิธีการหาพื้นที่ใช้สอยของบ้านอย่างประมาณคร่าวๆ เพื่อสามารถคำนวณได้ว่าบ้านที่ท่านจะสร้างหรือต้องการจะซื้อนั้น มีพื้นที่จริงตามที่ประกาศโฆษณาไว้หรือไม่ หรือบิดเบือนให้ดูประหนึ่งว่ามีพื้นที่ใช้สอยมาก เพื่อทำให้เข้าใจผิดว่าราคาไม่แพงเมื่อเทียบกับพื้นที่ใช้สอย 


อ่านนิตยสาร
 Home Buyers Guide ฉบับย่อ คลิกที่นี่  www.home.co.th/home/bookclub

ติดตามข้อมูลโครงการและความเคลื่อนไหวด้านอสังหาฯ www.home.co.th และ www.facebook.com/Homebuyersfanpage

อ่านพรีวิวโครงการอื่นๆ คลิกที่นี่  www.home.co.th/reviews

หรือชมวิดีโออื่นๆ คลิกที่นี่  www.home.co.th/tv

ที่มา : นิตยสาร Home Buyers Guide No.259

วันที่บันทึกข้อมูล : 21 มิถุนายน 2560