ตีโอนทรัพย์ชำระหนี้ คืออะไร? ทางออกของการจบปัญหาเมื่อผ่อนบ้านไม่ไหว

หนึ่งในทางออกที่เจ็บปวดแต่เป็นการจบปัญหาอย่างมีแบบแผนและรับผิดชอบที่สุด คือการทำสิ่งที่เรียกว่า "ตีโอนทรัพย์ชำระหนี้" ครับ วันนี้ HomeBuyers จะพาคุณไปเจาะลึกว่าการตีโอนคืออะไร มีขั้นตอนอย่างไร และมีเงื่อนไขสำคัญอะไรบ้างที่คุณต้องรู้ก่อนตัดสินใจเดินเข้าไปคุยกับธนาคาร

การตีโอนทรัพย์ชำระหนี้ (Dation in Lieu of Payment) คืออะไร?

การตีโอนทรัพย์ชำระหนี้ หรือที่หลายคนคุ้นหูกันในคำว่า "การคืนบ้านให้ธนาคาร" คือ การนำหลักประกัน (ไม่ว่าจะเป็น บ้าน คอนโดมิเนียม หรือที่ดิน) โอนกรรมสิทธิ์กลับไปให้ธนาคารหรือเจ้าหนี้ เพื่อเป็นการ "ชำระหนี้แทนเงินสด" หัวใจสำคัญของการทำธุรกรรมนี้คือ "ต้องเกิดจากความตกลงยินยอมของทั้งสองฝ่าย" (ลูกหนี้และเจ้าหนี้) เท่านั้น ลูกหนี้ไม่สามารถเดินไปบอกธนาคารขอยกบ้านให้แล้วจบหนี้ได้ทันทีหากธนาคารไม่อนุมัติ โดยเป้าหมายหลักก็เพื่อยุติภาระหนี้สิน คืนหลักประกันให้ธนาคารนำไปขายทอดตลาดเป็นทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ต่อไปครับ

อัตราส่วน 70% และ 3 กรณีที่ต้องรู้ก่อนตีโอน

เมื่อคุณตกลงกับธนาคารได้แล้ว สิ่งที่ต้องทำความเข้าใจให้ชัดเจนคือ "มูลค่าที่ธนาคารตีรับโอน จะไม่ได้เท่ากับราคาตลาดหรือราคาประเมินเต็ม 100%" โดยปกติแล้ว ธนาคารมักจะคิดมูลค่าการตีโอนเพื่อปิดหนี้อยู่ที่ 70% ของราคาประเมินใหม่ (อัตรานี้อาจแตกต่างกันไปตามนโยบายของแต่ละสถาบันการเงิน)

ตัวอย่างเช่น: หากราคาประเมินบ้านใหม่อยู่ที่ 100 บาท ธนาคารจะคิดมูลค่าสำหรับนำไปปิดหนี้ให้คุณเพียง 70 บาท

เมื่อนำมูลค่าตีโอน (70%) ไปหักลบกับภาระหนี้คงเหลือของคุณ จะเกิดเหตุการณ์ขึ้นได้ 3 กรณี ดังนี้ครับ:

1. กรณีที่ 1 มูลค่าตีโอน > ภาระหนี้คงเหลือ
• ผลลัพธ์ คุณสามารถปิดบัญชีหนี้ได้เลย
• ⚠️ ข้อควรระวังขั้นสุด ในกรณีนี้ คุณจะไม่ได้เงินส่วนต่างที่เหลือคืนนะครับ เนื่องจากธุรกรรมนี้ไม่ใช่การ "ซื้อ-ขายบ้าน" แต่เป็นการตกลงยินยอมโอนทรัพย์ชำระหนี้ระหว่างลูกหนี้กับเจ้าหนี้ และราคาประเมินก็เป็นเพียงราคาประกอบการพิจารณาเพื่อระงับหนี้เท่านั้น
2. กรณีที่ 2 มูลค่าตีโอน = ภาระหนี้คงเหลือ
• ผลลัพธ์: ปิดบัญชีหนี้ได้พอดี ถือว่าจบภาระหนี้ต่อกันอย่างสมบูรณ์แบบ
3. กรณีที่ 3 มูลค่าตีโอน < ภาระหนี้คงเหลือ
• ผลลัพธ์ คุณจะต้องหาเงินสดมาชำระ "ส่วนต่าง" ที่เหลือเพิ่ม เพื่อปิดบัญชีหนี้ก้อนนี้ให้จบ หรืออาจต้องเจรจาขอทำสัญญาสินเชื่อส่วนบุคคลเพื่อผ่อนชำระส่วนต่างที่เหลือต่อไป

6 ขั้นตอนสำคัญในการขอตีโอนทรัพย์ชำระหนี้

หากคุณพิจารณาอย่างถี่ถ้วนแล้วว่านี่คือทางออกที่ดีที่สุดสำหรับวิกฤตการเงินในปัจจุบัน ขั้นตอนการดำเนินการจะมีดังนี้ครับ:

ขั้นตอนที่ 1 ติดต่อธนาคาร

เริ่มต้นด้วยการติดต่อเจ้าหน้าที่ธนาคารที่คุณจดจำนองสินเชื่อบ้านอยู่ แจ้งความประสงค์อย่างตรงไปตรงมาว่า "ต้องการขอตีโอนทรัพย์ชำระหนี้ เนื่องจากขาดสภาพคล่องและผ่อนต่อไม่ไหว" เพื่อให้ธนาคารตรวจสอบประวัติและพิจารณาว่าจะรับพิจารณาอนุมัติให้ตีโอนหรือไม่

ขั้นตอนที่ 2 การประเมินราคาหลักทรัพย์

หากธนาคารตกลงเข้าสู่กระบวนการ ธนาคารจะส่งบริษัทผู้ประเมินราคาของธนาคารเข้ามาประเมินมูลค่าบ้านหรือคอนโดของคุณใหม่

• ค่าใช้จ่าย ลูกหนี้ (ผู้กู้) จะต้องเป็นผู้รับผิดชอบค่าประเมินราคานี้ โดยมีค่าใช้จ่ายประมาณ 5,000 - 10,000 บาท * ระยะเวลา: ธนาคารจะใช้เวลาดำเนินการและออกเล่มประเมินประมาณ 1 เดือน

ขั้นตอนที่ 3 เจรจาและตกลงมูลค่าการตีโอน

เมื่อได้ราคาประเมินใหม่ ธนาคารจะเรียกคุณไปเจรจา โดยใช้สูตรการคำนวณมูลค่าปิดหนี้ที่ประมาณ 70% ของราคาประเมินใหม่ ตามที่อธิบายไว้ด้านบน เพื่อสรุปว่าคุณจะอยู่ในกรณีใด (ต้องจ่ายเพิ่ม หรือปิดจบพอดี)

ขั้นตอนที่ 4 เคลียร์ภาระผูกพันของตัวบ้าน (Clearance)

เมื่อตัวเลขลงตัวและตกลงกันได้แล้ว ก่อนที่จะไปกรมที่ดิน ธนาคารจะมอบหมายให้คุณไปจัดการเคลียร์ภาระผูกพัน 3 อย่างให้เรียบร้อย (สำคัญมาก หากไม่ทำจะโอนไม่ได้):

1. เคลียร์ค่าส่วนกลาง ต้องชำระค่าส่วนกลางนิติบุคคลให้ครบถ้วน และขอ "ใบปลอดหนี้" มาเป็นหลักฐาน
2. เคลียร์ค่าน้ำ-ค่าไฟ จัดการยกเลิกและชำระบิลค่าน้ำประปาและค่าไฟฟ้าให้เป็นศูนย์
3. ย้ายตัวเองออกจากทะเบียนบ้าน ย้ายชื่อผู้กู้และผู้อยู่อาศัยทั้งหมดออกจากทะเบียนบ้านหลักประกันหลังนั้นให้เรียบร้อย

ขั้นตอนที่ 5 เตรียมเอกสารให้พร้อม

เอกสารที่ต้องใช้สำหรับการตีโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน มีดังนี้ครับ:

• เอกสารส่วนบุคคล (ลูกหนี้) บัตรประจำตัวประชาชน และทะเบียนบ้าน (เตรียมไปทั้งตัวจริงและสำเนา) ใบเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี) และทะเบียนสมรส/ใบหย่า/หนังสือยินยอมคู่สมรส
• เอกสารหลักประกัน (ธนาคารเตรียม) โฉนดที่ดิน หรือ หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) ฉบับจริง
• เอกสารอื่นๆ หนังสือมอบอำนาจ (ท.ด.21) ในกรณีที่ไม่ได้เดินทางไปดำเนินการด้วยตนเอง

ขั้นตอนที่ 6 จดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน

ในวันนัดหมาย ผู้โอน (ลูกหนี้) และผู้รับโอน (เจ้าหน้าที่ตัวแทนธนาคาร) จะต้องเดินทางไปทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ เจ้าหน้าที่จะทำการตรวจสอบความถูกต้องของเอกสาร ตรวจสอบใบปลอดหนี้ ทำสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ และออกโฉนดใหม่โดยเปลี่ยนชื่อผู้ถือครองเป็นของธนาคาร/เจ้าหนี้ ถือเป็นการยุติภาระหนี้อย่างเป็นทางการ

💰 ข้อควรรู้เพิ่มเติม สิทธิประโยชน์เรื่องค่าธรรมเนียม

ข่าวดีสำหรับผู้ที่กำลังประสบปัญหาคือ ภาครัฐมีมาตรการช่วยเหลือลูกหนี้เพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมตีโอนทรัพย์ชำระหนี้ โดยลด ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ให้เหลือเพียง 0.01% (หรือล้านละ 100 บาท) ซึ่งถูกกว่าค่าธรรมเนียมการโอนปกติที่สูงถึง 2% เป็นอย่างมาก

(มาตรการลดค่าธรรมเนียมนี้ มีกำหนดระยะเวลาถึงวันที่ 31 ธันวาคม 256X หรือตามที่กระทรวงมหาดไทย/คณะรัฐมนตรีมีมติประกาศต่ออายุมาตรการในแต่ละปี แนะนำให้ตรวจสอบอัปเดตมาตรการกับธนาคารอีกครั้ง ณ วันที่ดำเนินการครับ)

สรุปก่อนตัดสินใจ

การยอมรับความจริงว่า "ผ่อนไม่ไหว" แล้วหันหน้าเข้าไปเจรจากับธนาคารเพื่อขอ ตีโอนทรัพย์ชำระหนี้ ไม่ใช่เรื่องน่าอายครับ แต่เป็นการบริหารจัดการวิกฤตทางการเงินที่ชาญฉลาด เพื่อหยุดดอกเบี้ย หยุดความเครียด และรักษาประวัติเครดิตของคุณไม่ให้บอบช้ำไปมากกว่านี้จากการถูกฟ้องร้องหรือยึดทรัพย์