ซื้อบ้านครั้งแรก มือใหม่ไม่เคยกู้ ต้องรู้อะไรบ้าง? เจาะลึกสูตรกู้ 30 ปี ผ่อนล้านละ 7,000 บาท

1. ประเมินกำลังผ่อน: คิดง่ายๆ กู้ 30 ปี ผ่อนล้านละ 7,000 บาทต่อเดือน

คำถามแรกของผู้เริ่มต้นคือ "ถ้าจะกู้ซื้อบ้าน ต้องผ่อนเดือนละเท่าไหร่?"

หากอ้างอิงจากเรทดอกเบี้ยเฉลี่ยในปัจจุบัน สูตรคิดง่ายๆ สำหรับการกู้ระยะเวลา 30 ปี คือ ยอดกู้ทุกๆ 1 ล้านบาท จะมีภาระผ่อนชำระประมาณ 7,000 บาทต่อเดือน

ในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ ธนาคารจะประเมินจากความสามารถในการผ่อนชำระของคุณเป็นหลัก โดยมีหลักการทั่วไปว่า ยอดผ่อนชำระหนี้ในแต่ละเดือนไม่ควรเกิน 1 ใน 3 ถึง 40% ของรายได้สุทธิ เพื่อให้คุณยังมีเงินเหลือเพียงพอสำหรับใช้จ่ายในชีวิตประจำวันและเก็บออม ตัวอย่างเช่น หากคุณมีรายได้เดือนละ 30,000 บาท ความสามารถในการผ่อนชำระของคุณจะอยู่ที่ประมาณ 10,000 - 12,000 บาทต่อเดือน ซึ่งอาจขอสินเชื่อได้ในวงเงินราว 1.5 ล้านบาท

2. ระวังหลุมพราง "โปรโมชั่น" ปีแรกๆ ผ่อนน้อย แต่อย่าประมาทราคาผ่อนจริงที่จะขึ้นเกิน!

การแข่งขันของสถาบันการเงินมักจะดึงดูดผู้ซื้อด้วยโปรโมชั่นดอกเบี้ยต่ำพิเศษ ซึ่งดอกเบี้ยเงินกู้ส่วนใหญ่มักจะเป็นอัตราคงที่ (Fixed Rate) ในช่วง 1-3 ปีแรก เพื่อให้ยอดผ่อนดูน้อยและจับต้องได้ แต่หลังจากนั้นจะเปลี่ยนเป็น อัตราดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate) โดยอิงกับอัตรา MLR หรือ MRR ของแต่ละธนาคาร

ข้อควรระวังที่สำคัญที่สุดสำหรับมือใหม่: อย่าตัดสินใจซื้อบ้านที่ราคาเกินกำลังเพียงเพราะเห็นว่าโปรโมชั่นปีแรกๆ มียอดผ่อนที่ถูกและสามารถจ่ายไหว คุณต้องมองไปที่ "ราคาผ่อนจริงที่จะขึ้นเกิน" ในปีที่ 4 เป็นต้นไป เมื่อดอกเบี้ยปรับเป็นอัตราลอยตัวตามภาวะตลาด ค่างวดที่คุณต้องจ่ายจริงจะปรับเพิ่มขึ้นอย่างมาก หากไม่เตรียมกำลังการผ่อนชำระเผื่อไว้ อาจทำให้เกิดปัญหาผ่อนไม่ไหวจนบ้านถูกยึดได้ในที่สุด

ทางออก: เมื่อผ่อนชำระไปจนครบ 3 ปี (หรือพ้นช่วงโปรโมชั่น) ผู้กู้ควรทำเรื่อง "รีไฟแนนซ์ (Refinance)" ย้ายไปกู้กับสถาบันการเงินแห่งใหม่ที่มีดอกเบี้ยถูกกว่า หรือขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม เพื่อให้กลับมาได้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลงและลดภาระค่างวด ทั้งนี้ ต้องรอให้ครบ 3 ปีก่อนเพื่อหลีกเลี่ยงการโดนธนาคารเดิมคิดค่าปรับ (Prepayment Penalty) ซึ่งมักตั้งไว้ที่ 2-3% ของวงเงิน