วิธีการประเมินกำลังเงินว่าจะซื้อบ้าน และผ่อนบ้านได้หรือไม่

ธนาคารและสถาบันการเงิน มักให้กู้เงินซื้อบ้านกี่เปอร์เซ็นต์ ?

การประเมินกำลังเงินในการซื้อบ้าน อันดับแรกผู้ซื้อบ้านต้องมีเงินเก็บออมสำหรับซื้อบ้านอย่างน้อย 20-30% ของราคาบ้านก่อน จึงจะสามารถกู้เงินและซื้อบ้านได้ เนื่องจากเงินส่วนที่เหลือเพื่อนำไปซื้อบ้านด้วยเงินสด ต้องอาศัยเงินกู้จากธนาคารหรือสถาบันการเงินต่าง ๆ ซึ่งมักให้เงินกู้เพียง 70 – 80% ของราคาซื้อขายบ้าน หรือราคาประเมินของบ้าน (พร้อมที่ดิน) โดยเงินออมของผู้ซื้อจำนวนอีก 20-30% นี้เอง จะต้องนำไปจ่ายเป็นเงินดาวน์ เพื่อซื้อบ้าน แต่หากบ้านยังสร้างไม่เสร็จ ทางโครงการมักจะให้เราผ่อนเป็นงวด ๆ ในเวลาประมาณ 5 – 18 เดือน

แนะนำ 2 วิธีการประเมินกำลังเงินเพื่อซื้อบ้าน

วิธีที่ 1 : ในกรณีที่ทราบราคาบ้าน 

จากที่ประกาศขายหรือมีผู้เสนอขายแล้ว หากมีข้อสงสัยว่าเรามีเงินพอที่จะผ่อนบ้านหลังนั้นได้หรือไม่ อันดับแรกเราต้อง ประเมินกำลังเงินเพื่อซื้อบ้าน ก่อนว่า เรามีเงินเก็บหรือเงินดาวน์เพียงพอที่จะจ่ายให้กับเจ้าของโครงการไหม? ต้องกู้เงินจากธนาคารในวงเงินสูงสุดเท่าใด? แล้วจะต้องผ่อนชำระต่อเดือนเท่าไหร่? โดยสามารถดูวิธีการประเมินกำลังเงินซื้อบ้าน จากตัวอย่างที่เรานำมาฝากได้เลย

ตัวอย่าง เมื่อวางแผนซื้อบ้านประเภททาวน์เฮาส์ ที่มีราคาประมาณ 625,000 บาท ถ้าธนาคารให้กู้ 80% ของราคาขาย จะหมายความว่าเรากู้เงินได้ 500,000 บาท ส่วนที่เหลืออีก 125,000 บาท จะต้องเป็นเงินออมหรือผ่อนดาวน์บ้างมาบ้างแล้ว อย่างน้อยที่สุดคือ 20% ของราคาบ้านที่จะซื้อ ซึ่งจำนวนเงินที่ต้องผ่อนต่อเดือน สามารถคิดได้ดังนี้

1. นำเงินกู้ทั้งหมดหารด้วยจำนวนปีที่ต้องผ่อน เช่น ถ้ากู้เงินจากธนาคารได้จำนวน 500,000 บาท หากต้องผ่อนชำระนาน 20 ปี ก็ต้องผ่อนเดือนละประมาณ 3,728 บาท
2. แต่หากธนาคารคิดดอกเบี้ย 6.5% ต่อปี (แต่ถ้าอัตราดอกเบี้ยบ้านสูงกว่านี้ เงินผ่อนรายเดือนก็จะสูงตามไปด้วย) แล้วกู้เงินด้วยระยะเวลาที่สั้นลง เงินผ่อนต่อเดือนก็จะสูงมากขึ้น เช่น ถ้าเลือกกู้เงินนาน 15 ปี เงินผ่อนต่อเดือน ก็จะอยู่ที่เดือนละ 4,356 บาท แต่ถ้ากู้เงินในระยะสั้นลงคือเป็น 10 ปี เงินผ่อนต่อเดือนก็จะเพิ่มขึ้นเป็นเดือนละ 5,677 บาท

หมายเหตุ : หากต้องการซื้อบ้านประเภทอื่น แล้วอยากรู้ว่ารายละเอียดในการผ่อนดาวน์ ผ่อนชำระ และจำนวนเงินที่ต้องกู้ซื้อบ้านเป็นเท่าไหร่ เราก็อาจดูได้จากหนังสือคู่มือการซื้อบ้านตารางของเจ้าของโครงการ หรือข้อมูลที่ธนาคารจัดทำขึ้น เพราะมักจะมีอัตราดอกเบี้ยและตารางการผ่อนชำระเงินให้ผู้ซื้อบ้านพิจารณาได้

วิธีที่ 2 : ในกรณีที่ทราบรายได้ของตัวเอง

เมื่อทราบรายได้ของตัวเองแล้ว จะสามารถซื้อบ้านในราคาประมาณเท่าใดได้บ้าง เราก็สามารถนำมาคิดได้ไม่ยาก โดยดูตัวอย่างจากข้อมูลด้านล่างที่เรานำมาฝากได้เลย

ตัวอย่าง หากมีรายได้เดือนละ 20,000 บาท แล้วธนาคารจะให้กู้ในวงเงินเท่าใด และต้องซื้อบ้านในราคาประมาณไหน สามารถคิดคำนวณได้ดังนี้

1. อันดับแรก ต้องประมาณว่ารายได้ของเรา สามารถกู้เงินจากธนาคารได้ในวงเงินเท่าใด และผ่อนชำระหนี้ได้เดือนละกี่บาท ซึ่งเมื่อทราบวงเงินกู้แล้ว ก็จะสามารถคำนวณราคาบ้านได้ ซึ่งโดยทั่วไป ธนาคารมักให้กู้วงเงินประมาณ 15 – 30 เท่าของรายได้
2. หากมีรายได้ประจำที่แน่นอน เช่น เป็นข้าราชการ พนักงานรัฐวิสาหกิจ หรือพนักงานของบริษัทเอกชน ธนาคารก็อาจให้กู้ได้ถึง 25-30 เท่า
3. แต่ถ้าเป็นกรณีที่ทำอาชีพอิสระ มีรายได้ไม่แน่นอน ทางธนาคารอาจให้กู้ได้ไม่เกิน 20 เท่าของเราได้เฉลี่ยรายเดือน หลังหักค่าใช้จ่ายแล้วเท่านั้น
4. แต่โดยเฉลี่ยมักให้กู้ในวงเงินประมาณ 25 เท่าของรายได้ ดังนั้นหากมีรายได้เดือนละ 20,000 บาทเราก็จะสามารถกู้ในวงเงินได้ประมาณ 25 X 20,000 = 500,000 บาท ซึ่งในวงเงินนี้ ถ้ากู้นาน 20 ปี (อัตราดอกเบี้ยบ้านร้อยละ 6.5 ต่อปี) เราจะต้องผ่อนค่าบ้านเดือนละ 3,728 บาท แต่หากกู้นาน 30 ปี ก็ต้องผ่อนเดือนละ 3,160 บาท
5. ส่วนวิธีประมาณกำลังในการผ่อนบ้าน หลักเบื้องต้นของธนาคารจะกำหนดไว้ว่าเงินผ่อนต่อเดือนอยู่ที่ 25-30% ของรายได้รวมผู้กู้ ดังนั้น จากตัวอย่างที่มีรายได้เดือนละ 20,000 บาท เงินค่าผ่อนต่อเดือนที่สามารถผ่อนได้ ก็จะอยู่ประมาณเดือนละ 5,000- 6,000 บาทนั่นเอง
6. แต่สำหรับผู้มีรายได้สูง เช่น เดือนละ 60,000 บาท และ 100,000 บาท ขึ้นไป ธนาคารก็อาจให้กู้โดยมีสัดส่วนเงินผ่อนต่อรายได้ที่สูงขึ้นประมาณ 30-36% และ 40-45% ตามลำดับ ดังนั้นเมื่อเราทราบรายได้ พร้อมวงเงินที่สามารถกู้ได้ และอัตราผ่อนต่อเดือนแล้ว เราก็จะสามารถคำนวณราคาบ้าน รวมทั้งประเภทบ้านที่ต้องการซื้อได้นั่นเอง

ดังนั้น เมื่อรู้วิธีการประเมินกำลังเงินเพื่อซื้อบ้าน และผ่อนบ้านทั้ง 2 วิธีแล้ว ก็สามารถมาคำนวณได้ว่า บ้านที่เราสามารถซื้อได้มีราคาเท่าไหร่