การประกัน สินเชื่อที่อยู่อาศัย

วันนี้ผมจะมาเล่าเรื่องการประกันสำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือที่เรียกว่า Mortgage Insurance ซึ่งเป็นเรื่องใหม่ที่ยังไม่ได้มีการทำอย่างจริงๆ จังๆ ในประเทศไทย การประกันตัวนี้ไม่ใช่การประกันอัคคีภัย หรือการทำประกันภัยการโจรกรรมทรัพย์สินภายในบ้าน และก็ไม่ใช่การทำการประกันชีวิตเพื่อคุ้มครองสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือที่เรียกกันติดปากว่า MRTA (Mortgage Reducing Term Assurance) ซึ่งทั้ง 3 ตัวนี้เป็นการประกันที่ทำกันอยู่แล้ว และผู้ขอกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยต้องเป็นคนจ่ายค่าเบี้ยประกันเอง แต่สำหรับ Mortgage Insurance เป็นการที่สถาบันการเงินเป็นคนจ่ายค่าเบี้ยประกันเอง เพื่อทำการป้องกันกรณีที่ผู้ขอกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามกำหนด จริงๆ แล้วโดยหลักการความเสี่ยงที่ได้รับการคุ้มครองจากการทำ Mortgage Insurance นี้มีหลายเรื่อง ไม่ว่าจะเป็นการที่ผู้ขอกู้ไม่สามารถชำระหนี้ได้ ไม่เต็มใจที่จะชำระหนี้ การลดลงของมูลค่าบ้าน หรือแม้แต่ความเสี่ยงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น ก่อนอื่นต้องทำความเข้าใจสินเชื่อที่อยู่อาศัยก่อน โดยทั่วไปการให้กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัย จะให้กู้ ที่ LTV 80% (LTV = Loan to Collateral Value) หมายถึง ถ้าราคาบ้าน 1 ล้านบาท สถาบันการเงินจะให้กู้ 8 แสนบาท ส่วนอีก 2 แสนบาท จะเป็นในส่วนที่ผู้บริโภคต้องวางเงินดาวน์ จะจ่ายทีเดียวหรือจะผ่อนดาวน์ก็แล้วแต่ ถามว่า LTV 80% กับ LTV 100% ต่างกันอย่างไร ถ้าถามในมุมลูกค้า ลูกค้าก็ต้องชอบ LTV 100% เพราะจะซื้อบ้านหลังหนึ่งก็กู้ได้เต็มราคาบ้านเลย ไม่ต้องดาวน์ แต่สถาบันการเงินมักจะชอบให้ลูกค้าดาวน์บางส่วน ถามว่าทำไม ลองนึกภาพดูนะครับ ถ้าท่านซื้อบ้านหนึ่งหลัง 1 ล้านบาท แล้วใช้เงินสถาบันการเงินทั้งหมด (กู้ 1 ล้านบาท) และบ้านหลังนั้นก็จำนองไว้กับธนาคาร (มูลค่าบ้านก็ 1 ล้านบาท) ถ้าท่านผ่อนไม่ไหว ก็คงจะยอมให้สถาบันการเงินยึดบ้านไป เพราะบ้านทั้งหลังฉันก็เอาเงินเธอมาซื้อทั้งหมด เธอก็ยึดบ้านคืนไปก็แล้วกัน แต่ถ้าท่านลงเงินตัวเองไป 2 แสนบาท แล้วกู้เงินแค่ 8 แสนบาท แต่บ้านหลังนั้นที่มีมูลค่า 1 ล้านบาท ต้องจำนองไว้กับสถาบันการเงินทั้งหลัง ถ้าผ่อนไม่ไหว ก็จะโดนยึดบ้านไป ซึ่งในบ้านหลังนั้นมันมีเงินของเราอยู่ด้วยตั้ง 2 แสนบาท เราก็คงไม่อยากเสียไปง่ายๆ แล้วคราวนี้ เพราะลูกค้ารู้สึกว่ามีการผูกมัด กับการที่ต้องพยายามรักษาบ้านไว้ต่างกัน มนุษย์เราส่วนใหญ่ก็เป็นแบบนี้ ทุกเรื่องครับไม่เฉพาะสินเชื่อที่อยู่อาศัย อะไรก็ตามที่ได้มาง่ายๆ ความมุ่งมั่นที่จะรักษามันไว้ก็จะน้อยลงไป ไม่เว้นแม้แต่เรื่องของความรัก กลับมาที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยต่อครับ ปัจจุบันการซื้อบ้านแทบจะไม่ต้องดาวน์กันแล้ว หรือดาวน์พอเป็นพิธี ที่เหลือกู้สถาบันการเงินหมด อาจจะเป็นเพราะการแข่งขันสูงหรืออะไรก็แล้วแต่ ซึ่งก็จะได้เฉพาะโครงการที่ดีจริงๆ เป็นบริษัทใหญ่ที่น่าเชื่อถือ เพราะมูลค่าบ้านในโครงการจะมีมูลค่าเพิ่มในอนาคต หรืออย่างน้อยก็ด้อยค่าไม่มากนัก และเฉพาะกลุ่มลูกค้าที่สถาบันการเงินมั่นใจในเรื่องความสามารถในการชำระหนี้ สำหรับโครงการที่ไม่สามารถให้กู้ได้ 100% ของราคาซื้อขาย ต้องมีเงินดาวน์จำนวนหนึ่งก่อน (สมมติว่า 20%) และกู้ได้ 80% ถ้าลูกค้าอยากกู้มากกว่า 80% ตัวอย่างเช่น อยากกู้ 95% ส่วนสถาบันการเงินก็อยากปล่อยในส่วน 15% ที่เพิ่มขึ้น แต่ไม่อยากรับความเสี่ยงจากการที่ลูกค้าอาจจะไม่สามารถชำระหนี้ได้ในส่วนที่เพิ่มขึ้น สถาบันการเงินก็จะโอนความเสี่ยงส่วนเพิ่มของสินเชื่อที่อยู่อาศัยไปยังบริษัทประกันภัย ตรงนี้แหละครับที่เรียกว่า การทำ Mortgage Insurance Mortgage Insurance มี 2 แบบ ได้แก่ แบบที่ 1) Fixed Exposure with a Floor LTV คือ ระดับความคุ้มครองจะถูกกำหนดโดย Floor LTV (เช่น 80% LTV) และจากตัวอย่างที่ลูกค้าอยากกู้ 95% ดังนั้น Mortgage Insurance จะคุ้มครองในช่วงตั้งแต่ 80-95% และจะสิ้นสุดการคุ้มครอง เมื่อยอดคงค้างสินเชื่อลดต่ำกว่า 80% เพราะถือว่าโดยปกติสถาบันการเงินก็จะรับความเสี่ยงในการปล่อยกู้ที่ 80% อยู่แล้ว แบบที่ 2) Fixed Exposure over Loan Term ระดับความคุ้มครองจะถูกกำหนดตามสัดส่วนของยอดคงค้างสินเชื่อตลอดอายุของสัญญาเงินกู้ เช่น 20% ของยอดคงค้างสินเชื่อ ตลอดสัญญา อันนี้ แสดงว่าจะคุ้มครองตลอดไป ถ้าหนี้เสียเมื่อไหร่ก็จะคุ้มครอง 20% ของยอดคงค้างสินเชื่อ ณ ขณะที่หนี้เสีย ซึ่งแบบที่ 2 นี้ค่าเบี้ยประกันจะแพงกว่าแบบแรก เพราะคุ้มครองนานกว่า ส่วนการทำประกันระหว่างสถาบันการเงินกับบริษัทประกันภัยนั้น ผมจะเล่าคร่าวๆ ไม่ลงรายละเอียดมากนัก ก็ต้องมีการทำเป็น Portfolio ไม่ได้ทำเป็นรายๆ การคิดค่าเบี้ยประกันก็จะคิดเป็น Portfolio มีการกำหนดราคาขั้นต่ำของแต่ละ Portfolio ค่าเบี้ยประกันจะถูกหรือแพง ก็ขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย เช่น ข้อมูล Mortgage Performance ของแต่ละสถาบันการเงิน Credit Scoring และ Policy Lending ของแต่ละสถาบันการเงิน ประเภทเงินกู้ ระยะเวลาของเงินกู้ ขนาดของวงเงิน LTV Ratio ของแต่ละ Portfolio เป็นต้น แต่ที่แน่ๆ ค่าเบี้ยประกันที่สถาบันการเงินต้องจ่ายให้แก่บริษัทประกันภัย ก็จะถูกมาเรียกเก็บจากผู้ขอกู้ในรูปของอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นในส่วนของ LTV ที่เพิ่มขึ้น ก็สมเหตุสมผลนะครับ ในมุมลูกค้า ถ้าไม่มีเงินดาวน์มากพอ แต่อยากกู้เพิ่ม ในส่วนที่เพิ่มก็ต้องจ่ายดอกเบี้ยแพงกว่าปกติหน่อย ประโยชน์ของกรมธรรม์คุ้มครองสินเชื่อที่อยู่อาศัย ในมุมลูกค้า ก็คือ เงินดาวน์น้อยลง กำลังซื้อเพิ่มขึ้น ในมุมของสถาบันการเงิน ก็คือ ขยายธุรกิจจากการเพิ่ม LTV ให้ลูกค้า เพิ่มยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยปราศจากความเสี่ยง ลดความเสียหายจากการผิดนัดชำระหนี้ ลดเงินทุนที่ต้องสำรอง ผมจำได้ว่าเมื่อตอนราวๆ กลางปี 2548 ประเทศไทยเคยคิดที่จะทำเรื่อง Mortgage Insurance นี้ขึ้นมาครั้งหนึ่ง แต่ตอนนี้เห็นเงียบๆ ไป โดยส่วนตัวผมเห็นว่าเรื่อง Mortgage Insurance ก็เป็นเครื่องมือทางการเงินที่สำคัญตัวหนึ่ง ที่น่าจะมาช่วยผลักดันตลาดอสังหาริมทรัพย์ และตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยของไทยได้ พบกันใหม่เดือนหน้าครับ>