&quotบ้านหลังแรก” ทิ้งทวนรัฐบาล “อภิสิทธิ์”

ต้องบอกว่าหนึ่งในนโยบายที่รัฐบาลชุด นายอภิสิทธิ์ เวชชาชีวะ เป็นนายกรัฐมนตรี ซึ่งกำลังเข้าสู่โหมด “ยุบ
สภา” เพื่อเลือกตั้งใหม่แล้วนั้น โครงการ “บ้านหลังแรก” กำลังเป็นที่จับตาและอยู่ในความสนใจของประชาชน
เป็นอย่างมาก โดยเฉพาะผู้ที่ยังไม่มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง เพราะทันทีที่ นายกรณ์ จาติกวณิช รมว.คลัง ประกาศ
ว่าจะทำโครงการนี้ ผู้ที่กำลังกู้เงินซื้อบ้าน ต่างพากันชะลอเพื่อรอโครงการนี้ และแล้วในวันนี้ (9 พ.ค.) ก็จะเป็นวัน
แรกที่ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ในฐานะหน่วยงานเจ้าของโครงการจะเปิดตัวโครงการ พร้อมกับเริ่ม
ปล่อยสินเชื่อเป็นวันแรก โครงการมีที่มาที่ไปอย่างไร และจะน่าสนใจแค่ไหน ต้องให้ นายวรวิทย์ ชัยลิมปมนตรี
กรรมการผู้จัดการ ธอส.เป็นผู้ตอบ

โครงการบ้านหลังแรกนี้ใช้เวลาคิดนานแค่ไหนกว่าจะผ่าน ครม.ออกมา

ก็นานเป็นเดือน เพียงแต่เพิ่งมาสรุปรายละเอียดช่วง 2 สัปดาห์ก่อนเข้า ครม. โดย รมว.คลังให้โจทย์มานานแล้วว่า
หนึ่ง บ้านหลังแรกจะทำอย่างไร เพราะแค่คำว่าบ้านหลังแรกมันก็มีปัญหา ถ้าเช็กกรมที่ดินอย่างเดียว ก็จะเจอทั้ง
ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรืออาจจะเป็นโกดังก็ได้ มันยุ่งยาก สอง ราคาบ้านจะเป็นเท่าไหร่ และ สาม การลดหย่อน
ค่าธรรมเนียม

อย่างคราวที่แล้วเขาลดให้ทุกราย ซึ่งมันง่าย ใครมาจดจำนองก็จะผ่อนปรนให้ แต่ครั้งนี้ให้เฉพาะราย ก็เลยว่าใน
เมื่อรัฐบาลจะจ่ายชดเชยให้อยู่แล้ว ก็มาจ่ายให้ ธอส.เลย สมมติ 500 ล้านบาทตามมติ ครม. ผมก็จะจ่ายให้ลูกค้าไป
ก่อน คือ ค่าธรรมเนียมการโอนที่ปกติต้องจ่าย 2% ซึ่งปกติผู้ซื้อกับผู้จ่ายจะแบ่งครึ่งกัน เราก็จะรับภาระตรงนี้ให้
ครึ่งหนึ่ง แล้วก็ค่าจดจำนองอีก 1% ก็จะเป็น 2% คิดเงินชดเชยจาก 2.5 หมื่นล้านบาท แต่ส่วนดอกเบี้ยจะแยก พูด
ง่ายๆ คือ ธอส.รับบางส่วน แต่ไม่ขาดทุน เพราะต้นทุนการเงินเราที่ประมาณ 3% เศษๆ ส่วนดอกเบี้ยอาจไม่ได้
ชดเชยในรูปของเงินงบประมาณ แต่อาจจะเป็น PSA หรือลดเงินนำส่งเข้าคลัง เอาเป็นว่าบวกลบคูณหารแล้วเรา
ไม่ขาดทุน ถ้าขาดทุน เราไม่ทำ เพราะ ธอส.มีสหภาพแรงงาน มีโบนัส ถ้าไปทำขาดทุน ผมก็อยู่ไม่ได้

ถือว่ากระแสตอบรับค่อนข้างดี

ถือว่ามากกว่าที่คิดไว้ อย่างการเวฟค่าธรรมเนียมการโอน ปีที่แล้วทำมาทั้งปีก็ยังไม่ถึงขนาดนี้ แล้วการลดดอกเบี้ย
0% 6-12 เดือน ก็มีอยู่แล้ว เพียงแต่อันนี้มันมากกว่าเดิมครึ่งหนึ่ง ตอนแรกก็คิดว่าคนน่าจะสนใจ แต่ไม่คิดว่าจะ
แย่งกันมากขนาดนี้ ผมก็งง แต่ก็เชื่อว่าด้วยคุณสมบัติแล้ว มันไม่ได้เยอะอย่างที่คิด คือกระแสมี แต่ที่ว่าใน 2-3 วัน
จะหมด จะหมดได้ยังไง 2-3 หมื่นคน จะผ่านเกณฑ์ทุกคน มันไม่ใช่ง่าย

นักวิชาการตั้งข้อสังเกตว่า 2 ปีแรกปลอดดอกเบี้ย ค่างวดอาจจะไปกระโดดในปีที่ 3

เราหาทางป้องกันไว้แล้ว โดยตามหลักปฏิบัติทั่วๆ ไป สมมติกู้ 1 ล้านบาท 30 ปี ช่วง 2 ปีแรกส่วนใหญ่จะจ่ายแต่
ดอกเบี้ย ถ้าคุณจ่ายค่างวด 5,000 บาทต่อเดือน ก็จะเป็นดอกเบี้ยสัก 4,500 บาท เงินต้นแค่ 500 บาท มันแทบจะไม่
เห็นอะไร ถ้าผมให้ 2 ปีแรก จ่ายแค่ 1,000 บาทต่อเดือน แล้วพอปีที่ 3 ก็เป็น 6,000 บาทกว่าเลย มันก็จะเกิดปัญหา
การชำระ ก็เลยออกมาว่าถ้ากู้ 1 ล้านบาท 2 ปีแรกจ่ายงวดละ 5,000 บาท ปีที่ 3 จ่าย 6,200 บาท ถ้ากู้ 3 ล้านบาท 2 ปี
แรกงวดละ 14,800 บาท ปีที่ 3 เป็น 18,500 บาท แล้วจะประหยัด ดอกเบี้ยเยอะ กู้ 1 ล้านบาท 2 ปีก็ 1.2 แสนบาท
แล้ว พอปีที่ 3 เงินต้นหายไป 12% แล้ว ถ้าตามปกติไม่มีทาง อย่างมากก็แค่ 3% แล้วถามว่าเขาได้อะไร ปีที่ 3 มันก็
จะเป็น MRR ที่คิดจากเงินต้นที่เหลือน้อยแล้ว สมมติ MRR อยู่ที่ 6.75% แต่ 2 ปีแรกหายไป 1.2 แสนบาทแล้ว
ฉะนั้นก็คิดจาก 8.8 แสนบาท แทนที่จะคิดจาก 9.8 แสนบาท เซฟไปเยอะมาก คนถึงสนใจ

เงื่อนไขและคุณสมบัติผู้กู้ต้องเป็นอย่างไร คู่สมรสซื้อได้ไหม

โครงการนี้ รัฐบาลช่วยค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง กับดอกเบี้ย 0% 2 ปี ส่วนคุณสมบัติอื่นๆ ยังเป็นไป
ตามเกณฑ์ของแบงก์ทุกอย่าง จึงไม่ได้หมายความว่าคนมายื่น 100 คน แล้วจะได้ทั้งหมด เพราะต้องดูว่า
ความสามารถในการชำระมีไหม รายได้มีไหม ขอ 3 ล้านบาท อาจจะได้แค่ 1.8 ล้านบาท หรือ 2 ล้านบาท แล้วแต่
ความสามารถ ส่วนคู่สมรสจะให้ไม่ได้ มีคุยกันเยอะประเด็นนี้ แต่สามี ภรรยา อยู่บ้านเดียวกัน จะมาแยกเป็น 2
บัญชี มันดูน่าเกลียด แต่ถ้ากู้ร่วม ถ้าคนกู้ร่วมแต่ไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ แค่เขายืมชื่อมาแชร์เรื่องของรายได้
อันนี้ได้

ต้องบอกว่าโครงการนี้กำหนดคุณสมบัติไว้ค่อนข้างล็อกมาก ต้องเป็นบ้านหลักแรก ไม่เคยมีกรรมสิทธิ์บ้านเป็น
ของตนเอง ก็เช็กได้จาก 2 แหล่ง ง่ายสุด เร็วสุด และแบงก์ต้องทำอยู่แล้ว คือเช็กเครดิตบูโร จะรู้เลยว่าเคยกู้อะไร
มาบ้าง มันขึ้นหมด แล้วก็เช็กทะเบียนบ้าน เช็กจากกรมที่ดิน ว่าบ้านเลขที่นี้ ใครเป็นเจ้าของบ้าน

ได้ยินว่ามีรายชื่อผู้กู้อยู่แล้วเป็นหมื่นราย

ไม่มี จริงๆ แล้วโครงการนี้จะเริ่มตั้งแต่วันที่ 4 พ.ค.เลยก็ได้ มันมีลูกค้าจำนวนหนึ่งที่มายื่นไปเมื่อเดือนที่แล้ว และ
ได้รับอนุมัติไปแล้ว แต่ยังไม่ยอมทำสัญญา เพราะเห็นโครงการนี้ออกมา เลยคิดจะรอ ผมเลยกำหนดว่าคนที่มายื่น
แล้วก็ต้องมายื่นใหม่ วันที่ 9 พ.ค. โอเค คุณอาจจะยื่นเอกสารมาแล้ว แต่ว่าคุณต้องมากรอกรายละเอียดขอกู้ใหม่
ซึ่งเราจะมีคิว ดูจากสาขาทั่วประเทศที่คีย์เข้ามาจะขึ้นเลย พอถึง 2.5 หมื่นล้านบาท จะมีรายชื่อหมด ส่วนที่เกิน 2.5
หมื่นล้านบาทขึ้นไป จะให้ติดรอไว้ในลิสต์ก่อน ส่วนที่บอกว่ารออยู่แล้วเป็นหมื่นราย น่าจะรวมทุกแบงก์ที่มีการ
ขอสินเชื่อบ้าน แล้วไม่ยอมทำสัญญา แต่ต่อให้รออยู่ 1 หมื่นราย ผมว่าจะเข้าเกณฑ์บ้านหลังแรกไม่เกิน 30-40%
แน่

ทำอย่างไรไม่ให้เกิดการล็อคคิว

ผมได้ให้ฝ่ายไอทีเขาไปออกแบบจอมา จะออนไลน์ทุกสาขาทั่วประเทศ จะขึ้นวงเงินที่อนุมัติไว้เป็นเรียลไทม์เลย
มีชื่อ มีวัน เวลา ถึงจะยื่นเร็ว แต่ผมดูเอกสาร หลักฐานด้วย ต้องมีอย่างน้อย 4 อย่าง สำเนาทะเบียนบ้าน บัตร
ประชาชน หลักฐานรายได้ สัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ใช่ดูแค่ชื่อจองอย่างเดียว ถ้าคุณยังไม่ซื้อ แต่มาต่อคิว มาขอจอง
สิทธิ์ก่อนไม่ได้ เอกสารต้องพร้อมเลย ไม่พร้อมต้องไปต่อคิวใหม่

โครงการนี้จะทำให้กำไรแบงก์จะหายไปเยอะไหม

ถ้าไม่พูดถึงเรื่องเงินชดเชยเลยนะ ผมบอกว่าโครงการนี้ลูกค้าต้องอยู่กับเราอย่างน้อย 5 ปี ล็อกไว้เลย ลองคิด
MRR (ปัจจุบัน 6.75% ต่อปี) ดู ไม่คิดว่าดอกเบี้ยขึ้นนะ คิด 6.75% 3 ปี โดย 2 ปีแรก ฟรี คิดกลับมาใน 5 ปี ได้
ออกมาเฉลี่ยประมาณ 4% ต้นทุนมันสูงกว่านี้อยู่แล้ว เราเขียนไว้เลยว่าต้องอยู่ 5 ปี ถ้าอยู่ไม่ถึง 5 ปี ธนาคารจะปรับ
ดอกเบี้ยให้เป็นตามประกาศของธนาคารย้อนหลังไปนับตั้งแต่วันทำสัญญา หรือกรณีที่ตรวจพบภายหลังว่า ไม่ใช่
ที่อยู่อาศัยหลังแรก ก็จะปรับดอกเบี้ย 2 ปีแรก เป็นอัตราตามประกาศของธนาคารย้อนหลังตั้งแต่วันทำสัญญา
เช่นกัน

แบงก์อื่นจะไม่ชอบโครงการนี้หรือจะออกแคมเปญมาแข่งหรือไม่

เขาอาจจะมองว่าทำไมต้องออกโครงการนี้มา วันนี้เศรษฐกิจ ภาคอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่ได้มีปัญหามาก แต่อันนี้
ไม่ได้มองเรื่องเศรษฐกิจไง มองในแง่ผู้กู้ อยากจะมีโครงการสักโครงการสำหรับคนที่ยังไม่เคยมีบ้านเท่านั้นเอง
ส่วนผู้ประกอบการจะขายบ้านได้หรือไม่ ไม่ได้มอง เพราะไม่ได้คิดขึ้นเพื่อให้ผู้ประกอบการขายบ้านได้ มันไม่
เหมือนกัน ส่วนเรื่องการออกแคมเปญมาแข่ง

เท่าที่ผมฟังมา เขาก็รู้ว่า ช่วงนี้เป็นโปรโมชั่นของรัฐบาล มันเป็นช่วงสั้นๆ ทุกคนก็รู้ว่า 1-2 สัปดาห์ก็หมด ฉะนั้น
เขาก็ไม่จำเป็นต้องมาสู้ เพราะมันสั้นๆ แต่ถ้าเป็นโปรโมชั่นที่ยาวเป็นปี เขาก็อาจจะออกผลิตภัณฑ์มาสู้ แต่
โครงการนี้ลำบาก เพราะเรามีเรื่องค่าธรรมเนียมการโอนกับจดจำนองด้วย แค่เรื่องดอกเบี้ยก็ยากแล้ว แล้วเท่าที่ดู
2.5 หมื่นล้านบาท มันไม่กระทบระบบแบงก์มากมายอะไร ส่วน ธอส.ก็ทำตามนโยบาย แล้วเวลาทำอะไรก็ต้องให้
สอดคล้องกับพระราชบัญญัติ สอดคล้องกับนโยบายที่คณะกรรมการให้ด้วย เราคงไม่ได้มุ่งผลกำไรเพียงอย่าง
เดียว ขอไม่ขาดทุน และมีเงินจ่ายโบนัสพนักงานในสิ่งที่เขาควรได้รับ ก็โอเค

ถ้าเปลี่ยนรัฐบาลใหม่ แล้วถ้าไม่ใช่ประชาธิปัตย์กลับมาแล้วโครงการนี้จะยังเดินต่อไหม

ถ้าถามผม ผมไม่รู้ ผมเป็นสถาบันการเงิน แต่วันนั้น รมว.คลังก็พูดชัดว่า ที่ไม่เอาถึง 5 หมื่นล้านบาท เพราะไม่
อยากให้เป็นภาระกับรัฐบาลใหม่ ก็เลยบอกว่าเอาแค่ 2.5 หมื่นล้านบาทก่อน เพราะน่าจะหมดอย่างช้าที่สุดก็ภายใน
สิ้นเดือน มิ.ย. นี่ยึดตามคำพูดของ รมว.คลังนะ คืออย่างน้อยรัฐบาลชุดนี้ก็รักษาการจนถึงสิ้นเดือนหน้า

ชาติชาย พยุหนาวีชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย "โครงการบ้านหลังแรกของรัฐบาล กระทบต่อ
ธนาคารพาณิชย์สูญเสียตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยราว 14,500 ล้านบาท ในระยะเวลา 23 สัปดาห์ตลอดโครงการ
โดยเฉพาะช่วงในช่วงไตรมาส 2 ธนาคารพาณิชย์อาจสูญเสียลูกค้ารายใหม่บางส่วนไป เพราะธนาคารพาณิชย์ไม่
สามารถสู้ราคากับโครงการดังกล่าวได้ ซึ่งหากให้ราคาเดียวกัน หรือ 0% เข้าแข่งขัน ธนาคารจะขาดทุนทันที 8%
ซึ่งต้องใช้เวลา 5-6 ปี จึงจะเห็นผลตอบแทน เพราะปัจจุบันมีต้นทุนดอกเบี้ย 6% และต้นทุนด้านการบริหารจัดการ
อีก 2%

เฉพาะธนาคารกสิกรไทยจะถูกกระทบจากโครงการดังกล่าว 1,500 ล้านบาท แต่มั่นใจว่าจะไม่กระทบต่อเป้า
สินเชื่อของธนาคาร เนื่องจากวงเงินปล่อยกู้ทั้งโครงการไม่สูงมากนัก พร้อมทั้งรัฐบาลไม่เปิดโอกาสให้มีการรี
ไฟแนนซ์

นอกจากนั้น การกำหนดราคาบ้านเอาไว้สูงถึง 3 ล้านบาท ทำให้มีผู้ได้รับประโยชน์จากโครงการนี้เพียง 8,300 ราย
เท่านั้น เพราะผู้ที่มีความสามารถกู้ยืมเงินในระดับราคาดังกล่าวต้องมีรายได้ไม่ต่ำกว่า 56,000 บาทต่อเดือน ซึ่งไม่
ตอบโจทย์ของรัฐบาลที่ต้องการช่วยเหลือผู้ที่มีรายได้น้อยให้มีบ้านหลังแรก ดังนั้น หากภาครัฐต้องการช่วยผู้มี
รายได้น้อยจริง ควรปรับลดราคาบ้านลงมาอยู่ที่ 1 ล้านบาท"