อัตราดอกเบี้ย ความเสี่ยงของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย

จากกระแสเงินร้อนที่ทะลักเข้าไทย ประกอบกับการที่ดอกเบี้ยในประเทศอยู่ในอัตราต่ำต่อเนื่องมานานหลายปี
ส่งผลให้ประชาชนส่วนหนึ่งหันไปลงทุนและเก็งกำไรในที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม มีแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยจะ
ปรับขึ้น จากมาตรการอัดฉีดเงินสู่

ระบบ(QE3,4) ของสหรัฐอเมริกาจะสิ้นสุดในกลางปี 2557 นี้ "ฐานเศรษฐกิจ" จึงนำบทวิเคราะห์เรื่อง
"อัตราดอกเบี้ย ความเสี่ยงของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย"

โดยนายประจวบ เกลี้ยงเกิด นักวิชาการธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท) ดังนี้ ปัจจุบันที่อยู่อาศัยมี
ความสำคัญต่อการครองชีพของประชาชนและเป็นที่ปรารถนาของคนทั่วไป การซื้อที่อยู่อาศัยนับได้ว่าเป็นการ
ลงทุนประเภทหนึ่ง โดยการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยจะขึ้นอยู่กับปัจจัยต่างๆ ได้แก่ ราคาที่อยู่อาศัย รายได้ เงินออม
และอัตราดอกเบี้ย รวมทั้งนโยบายการให้สินเชื่อของสถาบันการเงิน เพราะผู้ซื้อส่วนใหญ่ต้องพึ่งพาเงินกู้จาก
สถาบันการเงิน อัตราดอกเบี้ยจึงเป็นปัจจัยสำคัญปัจจัยหนึ่งในการซื้อที่อยู่อาศัย ฉะนั้นผู้ซื้อจึงควรทำความเข้าใจ
เพื่อจะได้ปรับตัวให้เหมาะสมและสอดคล้องกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนไป

ประเภทของอัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารพาณิชย์กำหนดมี 3 ลักษณะคือ 1.อัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ (Fixed Rate
Mortgate) เป็นการกำหนดอัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดอายุสัญญาการกู้ 2.อัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว ( Variable or
Adjustable Mortgate :ARM) เป็นการกำหนดอัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นหรือลงตามอัตราดอกเบี้ยตลาดที่อ้างอิง
เปลี่ยนไป 3.อัตราดอกเบี้ยแบบ Hybrid ARM เป็นการกำหนดอัตราดอกเบี้ยคงที่ในระยะแรกประมาณ 2-3 ปี
หลังจากนั้นก็จะปรับเป็นอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว ซึ่งลักษณะนี้เป็นอัตราดอกเบี้ยที่ใช้กันมากในปัจจุบัน

การกู้เงินจากธนาคารพาณิชย์นั้นความสามารถในการชำระหนี้จะเป็นสิ่งสำคัญ เพราะผู้กู้ต้องมีภาระในการ
ชำระเงินงวดให้กับธนาคารพาณิชย์เป็นรายเดือนทุกเดือน ซึ่งเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัยเกือบทั้งหมดเป็นการกู้แบบชำระ
หนี้เป็นงวดเท่ากันทุกเดือน ไม่ว่าจะเป็นการกู้เงินที่คิดอัตราดอกเบี้ยแบบใดก็ตาม โดยเงินค่างวดจะมากหรือ
น้อยย่อมขึ้นอยู่กับตัวแปร 3 ตัวได้แก่

1.วงเงินกู้ยืม โดยทั่วไปสถาบันการเงินกำหนดวงเงินกู้ให้ไว้ประมาณ 80% ของราคาประเมินหลักทรัพย์
ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับประเภทของสินเชื่อและหลักประกัน หรือกำหนดไว้ตามอัตราส่วนของรายได้ของผู้กู้หรืออาจจะดู
ปัจจัยอื่นๆประกอบ โดยกำหนดวงเงินกู้ไว้ประมาณฯ 30-40 เท่า ของเงินรายได้ของผู้กู้ เช่นผู้กู้มีรายได้ประมาณ
เดือนละ 2 หมื่นบาท จะกู้เงินได้ในวงเงินไม่เกิน 40x20,000 =800,000 บาท เป็นต้น

2.ระยะเวลาในการผ่อนชำระ โดยทั่วไปวงเงินกู้ยืมเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยจะมีระยะเวลาอยู่ระหว่าง 20-30 ปี หรือ
น้อยกว่าขึ้นอยู่กับศักยภาพของแต่ละบุคคล หากใช้ระยะเวลาในการผ่อนชำระนานเงินงวดที่จะผ่อนต่อเดือนก็จะ
น้อยลง

3.อัตราดอกเบี้ย ถ้าอัตราดอกเบี้ยในช่วงทำสัญญาเงินกู้ต่ำ การผ่อนชำระเงินงวดรายเดือนก็จะน้อย แต่ถ้า
อัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นเงินงวดรายเดือนก็จะสูงขึ้น

ทั้ง 3 ตัวแปรนี้ อัตราดอกเบี้ยเป็นตัวแปรสำคัญที่มีการปรับเปลี่ยนไปตามสถานการณ์และส่งผลกระทบต่อ
ผู้กู้ทั้งในเรื่องของเงินงวดรายเดือนและระยะเวลาการกู้ ซึ่งจะแสดงให้เห็นเฉพาะกรณีที่อัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นใน
อนาคต

เมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น ผู้กู้จำเป็นต้องมีการปรับเพิ่มวงเงินการผ่อนชำระรายเดือนจึงจะใช้ระยะเวลาในการ
ผ่อนชำระเท่าเดิม เช่น กรณีกู้เงินจากสถาบันการเงิน 1.2 ล้านบาท ระยะเวลากู้เงิน 30 ปี ถ้าอัตราดอกเบี้ย 7.00%
จะต้องชำระเงินงวดรายเดือน 7,984 บาท หากในช่วงปีที่ 6-ปีที่ 30 อัตราดอกเบี้ยปรับเป็น 7.50% และ 8.00%
เงินงวดรายเดือนก็จะเพิ่มเป็น 8,348 บาท และ 8,719 บาท ตามลำดับ ทั้งนี้เนื่องจากการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ย
และผู้กู้ยังคงให้มีระยะเวลาในการผ่อนชำระ 30 ปี เท่าเดิม

หากผู้กู้ไม่สามารถเพิ่มเงินงวดรายเดือนได้ก็จะทำให้ระยะเวลาในการผ่อนชำระนานขึ้น เช่น สมมติว่ากู้เงิน
1.2 ล้านบาท ระยะเวลาผ่อนชำระ 30 ปี อัตราดอกเบี้ย 7.00% ผู้กู้ต้องชำระเงินงวดรายเดือน 7,984 บาท และหาก
ตั้งแต่ปีที่ 6 อัตราดอกเบี้ยเพิ่มเป็น 7.50% หรือ 8.00% ผู้กู้อาจจะต้องใช้เวลาในการผ่อนชำระหนี้ทั้งหมดประมาณ
33 ปี 10 เดือน และ 40 ปี 11 เดือนตามลำดับ

แต่โดยปกติสถาบันการเงินจะกำหนดหลักเกณฑ์ในการกู้เงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยมีระยะเวลาในการผ่อนชำระ
สูงสุดไม่เกิน 30 ปี และขึ้นอยู่กับอายุของผู้กู้ในขณะนั้น หากผู้กู้มีอายุตัวมากสถาบันการเงินก็จะกำหนดระยะเวลา
ผ่อนชำระให้สั้นลงตามความเหมาะสม

จะเห็นได้ว่าการปรับอัตราดอกเบี้ยแต่ละครั้งจะกระทบต่อเงินต้นที่ผ่อนในแต่ละงวด ผู้กู้ต้องเพิ่มวงเงินผ่อน
ชำระค่างวดเพื่อให้ครอบคลุมส่วนของดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น หรือหากผู้กู้มีรายได้เท่าเดิมและประสงค์ที่จะผ่อนชำระ
ค่างวดเท่าเดิมจะต้องใช้ระยะเวลาผ่อนชำระนานขึ้น ยิ่งไปกว่านั้นหากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นมากเกินความ
คาดหมายจนทำให้ส่วนของดอกเบี้ยมากกว่าเงินต้นที่ผ่อนชำระในแต่ละงวด ทำให้ต้องมีการเจรจาทบทวนการ
ผ่อนชำระหรืออาจต้องมีการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ตามมา

ฉะนั้นในการซื้อที่อยู่อาศัยในราคาที่เหมาะสมและไม่สร้างภาระที่สูงกว่าความสามารถในการชำระหนี้
นับเป็นการลดความเสี่ยงของผู้ซื้อทางเลือกหนึ่ง และต้องมั่นใจว่าจะรับภาระได้เมื่ออัตราดอกเบี้ยเงินกู้สูงขึ้น
เพราะสถานการณ์ในช่วงนั้นผู้กู้อาจจะได้รับผลกระทบจากภาวะเงินเฟ้อและมีรายจ่ายอื่นที่จำเป็นในการดำรงชีพ
สูงขึ้นด้วยเช่นกัน