รีเจ็กต์กู้ซื้อบ้านพุ่ง! คนไทยหนี้ท่วม

เปิดตัวเลขยอดปฏิเสธปล่อยกู้ลูกค้าเดือนม.ค.พุ่ง "กสิกรไทย-ซีไอเอ็มบีไทย" รับสูงถึง 35-40% เหตุคนไทยยังติดหนี้
ท่วมหัว ทำภาระผ่อนต่อรายได้เกินเกณฑ์ 40% เผยพฤติกรรมลูกค้าเริ่มใช้เวลาตัดสินใจซื้อบ้านนานขึ้น กระทบ
ผู้ประกอบการต้องแบกต้นทุนดอกเบี้ย ค่ายอสังหาฯ ชี้ยอดรีเจ็กต์ไม่น่ากังวลเท่าภาวะเศรษฐกิจ บิ๊กแบรนด์ "พฤกษา-แลนด์-
แสนสิริ-แอล.พี.เอ็น.-คิวเฮ้าส์" ดักโอกาสตุนเงินซื้อที่ดินเฉียด 4 หมื่นล้านบาท

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2558 มีแนวโน้มเติบโตกว่าปี 2557 เนื่องจากไม่มีปัจจัยลบด้านการเมือง ดังนั้นบริษัท
อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำทั้งหลายวางแผนเดินหน้าบุกตลาดเต็มที่ ถึงแม้ในปีที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบันยอดการปฏิเสธสินเชื่อจาก
สถาบันการเงินค่อนข้างสูงทั้งอุตสาหกรรมก็ตาม โดยเฉพาะกลุ่มระดับราคา 1-2 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มใหญ่ของธุรกิจ

++กสิกรไทยยอดรีเจ็กต์34-40%

นายอลงกต บุญมาสุข ผู้อำนวยการฝ่าย ฝ่ายบริหารผลิตภัณฑ์และการตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารกสิกรไทย จำกัด
(มหาชน)(บมจ.) เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า สัญญาณการปฏิเสธคำขอกู้ลูกค้า (reject) ยังสอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจ โดย
ประเด็นหนี้ครัวเรือนยังส่งผลต่ออัตราการปฏิเสธคำขอกู้ลูกค้าในเดือนธันวาคม 2557 และมกราคม 2558 เพิ่มขึ้น ส่งผลให้
การอนุมัติผ่านลดลง

ส่วนใหญ่ที่ถูกรีเจ็กต์ เนื่องจากไม่ผ่านหลักเกณฑ์ของธนาคาร จากการที่ลูกค้ามีภาระเพิ่มและยังอยู่ในระดับสูง โดยมี
สาเหตุกล่าวคือ1.ภาระหนี้ครัวเรือนยังสูง 2.ลูกค้าทิ้งสัญญาหลังจากตัดสินใจซื้อบ้านในช่วงโปรโมชัน แต่กลับไม่ผ่าน
เงื่อนไขของธนาคาร ทั้งนี้เกณฑ์อนุมัติกำหนดให้ผู้กู้มีภาระหนี้ต่อรายได้ต้องไม่เกิน 40% แต่บางกลุ่มอาจขยับขึ้น 40-50%
ขึ้นอยู่กับความเสี่ยงและรายได้ของลูกค้าซึ่งอัตรารีเจ็กต์ของกสิกรไทยเฉลี่ย 34-40% ใกล้เคียงกับระบบแต่อาจจะเพิ่มขึ้น
เล็กน้อยจากปีก่อน ยกตัวอย่างกลุ่มที่มีกำลังซื้อบ้านในราคาระดับ 1 ล้านบาท ระยะเวลาผ่อนชำระ 20 ปี เฉลี่ยเดือนละ 7.5
พันบาท ควรมีรายได้ไม่ต่ำกว่า 2 หมื่นบาท

"ในกรณีผู้ยื่นคำขอสินเชื่อไม่ผ่านการอนุมัติทางธนาคารจะแนะนำให้ลูกค้าเปลี่ยนไปซื้อบ้านขนาดเล็กลง หรือหาคน
กู้ร่วมที่เป็นเครือญาติ ซึ่งเป็นบุคคลที่สามารถรับผิดชอบภาระหนี้ได้ หรือหากลูกค้ามีภาระหนี้เยอะอยู่ควรจะชำระหนี้เดิม
ให้หมดก่อน เหล่านี้จะทำให้เกิดหนี้เสียน้อยลงและลดการรีเจ็กต์ด้วย ซึ่งส่วนใหญ่ธนาคารจะให้คำปรึกษาควบคู่กับการ
ปล่อยสินเชื่ออยู่แล้ว เพราะวินัยทางการเงินเป็นประเด็นสำคัญ ลูกค้าต้องรู้ความสามารถของตัวเองในการผ่อนชำระ"

++ชี้ต่อไปลูกค้าคิดหนักซื้อบ้าน

นายอลงกต กล่าวต่อไปว่าในส่วนของกสิกรไทยมีหลักเกณฑ์ในการปล่อยเครดิตภายใต้กติกาของสมาคมธนาคาร
ไทยและสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย แต่บางส่วนอาจต้องปรับ เช่น การลดวงเงินกู้บ้านหลังที่ 3 จาก 80% ของราคาประเมิน
ลดลง เหลือ 65% ของวงเงินต่อราคาประเมิน ทั้งนี้เพื่อป้องกันไม่ให้เป็นหนี้เสียหรือป้องกันเก็งกำไร เพราะคนกลุ่มนี้ต้องมี
กำลังซื้อที่มากพอ

"แนวโน้มในอีก 3-6 เดือนข้างหน้า มองว่าประเด็นการถูกรีเจ็กต์จะเป็นเรื่องรอง แต่เรื่องหลักมาจากการที่ลูกค้าเองใช้
เวลาในการตัดสินใจซื้อบ้านนานขึ้น ซึ่งจะเป็นภาระให้กับผู้ประกอบการต้องแบกต้นทุนดอกเบี้ยมากขึ้น"

++คนไทยภาระหนี้สูงทำกู้ไม่ผ่าน

สอดรับกับนางสาวอรอนงค์ อุดมก้านตรง ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายธุรกิจรายย่อย บมจ.ธนาคารซีไอเอ็มบี
ไทย กล่าวว่า ปีนี้สินเชื่อที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มเติบโตแต่ไม่หวือหวา เพราะปัญหาเรื้อรังจากหนี้ครัวเรือนสะสม ซึ่งธนาคาร
ใช้ฐานข้อมูลเครดิตบูโรทำให้เห็นประวัติและความสามารถในการชำระหนี้ที่หายไปของลูกค้า เนื่องจากยังมีหนี้ที่ต้องผ่อน
ชำระเดิมอยู่แล้ว เฉพาะเดือนมกราคม 2558 นี้ สภาพแวดล้อมโดยรวมในแง่ของคุณสมบัติผู้ยื่นคำขอสินเชื่อยังไม่แตกต่าง
จากไตรมาส 4/2557 ลูกหนี้ยังมีภาระหนี้สูงถึง 70-80% ทำให้อัตราการปฏิเสธอยู่ที่ 35-37%

"ซีไอเอ็มบีไทย สนับสนุนให้คนไทยมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองอยู่แล้ว จึงขอแนะนำให้ผู้บริโภควางแผนในการซื้อ
บ้าน เช่น รายได้ต่อเดือน 3.5 หมื่นบาท ควรเลือกซื้อบ้านที่ระดับราคา 2 ล้านบาท ซึ่งจะมีภาระผ่อนชำระต่อเดือนประมาณ
1.5 หมื่นบาท ซึ่งในหลักการพิจารณาความสามารถในการผ่อนชำระเฉพาะบ้านไม่ควรจะเกิน 40% ของรายได้ต่อเดือน
เพราะโดยทั่วไปจะต้องมีเงินเหลือเป็นค่าครองชีพอย่างประหยัดไม่น้อยกว่า 1 หมื่นบาทขึ้นไปจึงจะทำให้ลูกค้าสามารถเป็น
เจ้าของที่อยู่อาศัยโดยไม่ช็อต!"

ต่อข้อถามถึงชื่อเสียงโครงการมีผลต่อการพิจารณาปฏิเสธสินเชื่อหรือไม่นั้น นางสาวอรอนงค์กล่าวว่า บริษัทหรือ
ชื่อเสียงโครงการนั้นมีส่วนช่วยให้มั่นใจในหลักประกันและมูลค่า/ราคาบ้านไม่ตก แต่คุณภาพของลูกค้ายังคงให้น้ำหนัก
ความสามารถในการผ่อนชำระเป็นทุนเดิม สำหรับซีไอเอ็มบีไทยโฟกัสที่ราคาตั้งแต่ 2-10 ล้านบาทโดยปีนี้ตั้งเป้าสินเชื่อที่
อยู่อาศัยเติบโตสุทธิ 1.5 หมื่นล้านบาทจากพอร์ตสินเชื่อรวมสิ้นปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 5.7 หมื่นล้านบาท

สอดคล้องกับนางสุธารทิพย์ พิสิฐบัณฑูรย์ รองกรรมการผู้จัดการ กลุ่มสินเชื่อ บมจ.ธนาคารแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่
กล่าวก่อนหน้านี้ว่า แนวโน้มหนี้ในระบบที่เพิ่มสูงขึ้น และสถานการณ์เศรษฐกิจ ส่งผลให้ยอดการปล่อยรีเจ็กต์ของลูกค้ายัง
สูงถึง 30-40%เนื่องจากธนาคารยังเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อโดยคัดกรองลูกค้าที่มีความสามารถในการผ่อนชำระเป็นหลัก
อย่างไรก็ดีธนาคารตั้งเป้าสินเชื่อที่อยู่อาศัยปี 2558 เติบโตที่ 10% หรือประมาณ 6 พันล้านบาท โดยเน้นลูกค้าที่มีคุณภาพ
เน้นปล่อยสินเชื่อบ้านราคาระดับปานกลางตั้งแต่ 2 ล้านบาทขึ้นไป

++บิ๊กแบรนด์ยอดรีเจ็กต์พุ่งถ้วนหน้า

นอกจากนี้จากการสำรวจโดย "ฐานเศรษฐกิจ" ยังผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นบริษัทชั้นนำในอันดับ
ต้นๆ ของตลาด จนถึงระดับกลางๆ ต่างประสบปัญหายอดปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูงขึ้นกว่าปีก่อนหน้า

โดยนายนพพร สุนทรจิตต์เจริญ กรรมการผู้จัดการ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เปิดเผยว่า ปัจจุบันยอดรีเจ็กต์ของบริษัทเพิ่มขึ้น
เป็น 15-20% จากปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 10-12% ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลพวงมาจากหนี้ครัวเรือนสูง ทำให้สถาบันการเงินมี
ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ

สำหรับกลุ่มที่ถูกปฏิเสธมากสุดคือบ้านระดับราคา 2 ล้านบาท ส่วนลูกค้ากู้ไม่ผ่านส่วนใหญ่เป็นกลุ่มเอสเอ็มอี ซึ่งติด
ปัญหาไม่มีแหล่งที่มาของรายได้ ดังนั้นในปีนี้ บริษัทจะมีการตรวจประวัติการเงินของลูกค้าละเอียดขึ้น เพราะที่ผ่านมาจะ
ตรวจเพียงครั้งเดียวช่วงก่อนซื้อเท่านั้น เชื่อว่าจะช่วยลดยอดรีเจ็กต์ลงได้

เช่นเดียวกับ นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บมจ. แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์ ผู้นำตลาดคอนโดมิเนียม
ระดับปานกลางถึงล่าง กล่าวว่า ปัญหายอดรีเจ็กต์พบว่าในเดือนธันวาคมปี 2557 บริษัทมียอดปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้น 5%
สาเหตุหลักมาจากปัญหาหนี้ครัวเรือนโดยเฉพาะต่างจังหวัดกลุ่มลูกค้าจะเป็นกลุ่มเดียวกับรถคันแรก และพ่อค้า ซึ่งมีความ
เสี่ยงสูง เนื่องจากในปีที่ผ่านมาเศรษฐกิจไม่ค่อยดี โดยดูได้จากการรับโอนโครงการลุมพินี เพลส ยูดีโพศรี จังหวัดอุดรธานี
ที่เดิมมียอดขายแล้ว 95% แต่ในช่วงปลายปีที่ผ่านมาก่อนการรับมอบห้องชุดพบว่า มีลูกค้าโอนจริงเพียง 70% เท่านั้น ใน
ส่วนของกรุงเทพฯก็เช่นเดียวกัน นับตั้งแต่ปลายไตรมาส 3 พบว่า ยอดขายก็ลดลง จากที่ขายเดือนละ 200 ล้านบาท เหลือแค่
100 ล้านบาท นำเรื่องของแคมเปญเข้าช่วยกระตุ้นตลาดก็ไม่ได้ผล

นอกจากนี้จากการสำรวจพบว่ายังมีบมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ที่มียอดรีเจ็กต์ในลูกค้าบ้านระดับ 1-4 ล้านบาทสูงถึง
20-25% จากเดิมไม่เกิน 20% ทำให้บริษัทก็ต้องนำสินค้าเหล่านี้มาขายใหม่ ก่อให้เกิดการสูญเสียโอกาสในการขาย อีกราย
คือ บมจ.สัมมากร เผยยอดการรีเจ็กต์สินเชื่อ เพิ่มจาก 15-17% เป็น 25% ขณะที่กลุ่มเสนาดีเวลลอปเม้นท์ 23% จากเดิมที่ 10-
15%และกลุ่มลลิล มีอัตรารีเจ็กต์ที่ 15-20% ใกล้เคียงกับช่วงก่อนหน้า

++พฤกษาคุยยอดปฏิเสธสินเชื่อลด

ขณะที่นายเลอศักดิ์ จุลเทศ รองประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้อำนวยการ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท กล่าว

ว่ายอดรีเจ็กต์ของบริษัท ในปี 2557 เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 7% ลดลงจากปี 2556 ที่มีประมาณ 8% เนื่องมาจากบริษัทปรับกล
ยุทธ์การขายของทาวน์เฮาส์มาเป็นแบบสร้างก่อนขาย เชื่อมโยงกับการพัฒนาระบบก่อสร้างพรีแคสต์เสร็จเร็วขึ้นสามารถ
ก่อสร้างแล้วเสร็จภายใน 90 วัน

++แบงก์เขี้ยวไม่น่าห่วงเท่าศก.

นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า ยอดการปฏิเสธสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยมีมาก
ว่า 2 ปี จึงไม่ใช่เรื่องที่น่ากังวลมากนัก เพราะเป็นการบริหารจัดการของผู้ประกอบการ ซึ่งแต่ละโครงการแตกต่างกัน บาง
โครงการกำหนดให้ลูกค้าที่สนใจจองที่อยู่อาศัยต้องยื่นเอกสารด้านการเงินมาให้ตรวจคุณสมบัติก่อน หรือบางโครงการ
อาจจะเข้มถึงขั้นต้องได้รับการอนุมัติก่อนแล้วค่อยมาจอง แต่ก็มีบางโครงการไม่ตรวจเข้ม ต้องการจำนวนเพื่อผลในการ
สร้างสีสันแก่โครงการ ซึ่งจะเห็นกันมากในปี 2556-2557 แต่วิธีการนี้ไม่ให้ประโยชน์กับการก่อสร้างหรือการโอน
กรรมสิทธิ์ ลูกค้ามีโอกาสทิ้งดาวน์ได้ทันทีหากสถานการณ์ไม่ดี

"การที่ธนาคารพาณิชย์เข้มการอนุมัติสินเชื่อ ถือเป็นเรื่องที่ดี เป็นปัจจัยบวกต่อธุรกิจที่มีการกลั่นกรอง อีกประการผู้
ซื้อบ้านมีความรู้เรื่องเครดิตมากขึ้น จึงไม่พยายามสร้างหนี้มาก เพื่อจะได้ซื้อที่อยู่อาศัย ฉะนั้น ยอดปฏิเสธสินเชื่อจึงไม่น่า
ห่วง ที่น่ากังวลในขณะนี้คือภาวะเศรษฐกิจ ซึ่งมีผลกระทบต่อความเชื่อมั่นและกำลังซื้อ"

นายอิสระกล่าวย้ำว่า อย่างไรก็ดีสำหรับลูกค้าบ้านในระดับราคา 1-2 ล้านบาท แม้จะมีปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อสูงกว่าลูกค้า
กลุ่มอื่นๆก็ตาม แต่เนื่องจากเป็นกลุ่มใหญ่สุดของตลาด มีประมาณ 30-40% ยอดการขาย และยอดสินเชื่อระดับราคา
ดังกล่าวก็ยังมากกว่าเช่นกัน

++บิ๊กเนมกำเงินซื้อที่ดินดักโอกาส

นอกจากนี้ "ฐานเศรษฐกิจ" ยังพบว่าความเคลื่อนไหวหนึ่งที่น่าสนใจ จากการที่สถานการณ์การเมืองนิ่ง รัฐบาลเร่ง
กระตุ้นเศรษฐกิจ เร่งจัดให้มีการประมูลและก่อสร้างโครงการพื้นฐานด้านคมนาคมทั้งระบบราง และถนน กลายเป็นปัจจัยที่
เอื้อต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ในปีนี้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งรายใหญ่ กลาง และเล็ก วางแผนเปิดตัวโครงการใหม่
จำนวนมาก รวมทั้งจัดสรรเงินซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการก้อนโต โดยเฉพาะค่ายพฤกษา เรียลเอสเตท จัดสรรเม็ดเงินสูง
ที่สุด 1.4 หมื่นล้านบาท รองลงมา แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ 8 พันล้านบาท ควอลิตี้เฮ้าส์ หรือคิวเฮ้าส์ ในเครือแลนด์ฯ เตรียมไว้
ประมาณ 5-6 พันล้านบาท และแอล.พี.เอ็น. 4 พันล้านบาท เป็นต้น