อสังหาฯฐานะการเงินแกร่ง ดีอีต่ำ-ดอกเบี้ยถูก

++ประลองยุทธ ผงงอย

ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มีกลยุทธ์ในการดำเนินธุรกิจ และบริหารสภาพคล่องอย่างไรบ้าง ในสถานการณ์อัตรา
ดอกเบี้ยของสหรัฐอเมริกามีแนวโน้มปรับขึ้น และดอกเบี้ยนโยบายของไทยจะลดลงต่ออีกไม่มากนัก หลังจากดอกเบี้ยของ
ทั้งสองประเทศอยู่ระดับต่ำมานาน

พรชลิต พลอยกระจ่าง ผู้อำนวยการฝ่ายนักลงทุนสัมพันธ์ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท (PS) เปิดเผยว่า กนง.จะมีมติคง
อัตราดอกเบี้ยในเดือน ก.ย.นี้ และปัจจัยดอกเบี้ยมีผลต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์น้อยมาก เพราะขึ้นหรือลงเพียง 0.25% ผู้ที่
ต้องการซื้อบ้านและมีกำลังซื้อจะคำนึงถึงดอกเบี้ยน้อยมาก ยกเว้นมีการขึ้นลงระดับ 1% ขึ้นไป ปัจจุบันผู้ซื้อจะคำนึงในเรื่อง
ทำเลและราคาบ้านเป็นปัจจัยหลัก

ขอยกตัวอย่างการกู้ซื้อบ้านราคา 1.3-1.5 ล้านบาท ผ่อนระยะยาว 30 ปี ผ่อนเฉลี่ยประมาณ 7,500-8,000 บาท/เดือน ถือ
ว่าไม่สูงพอที่จะมีผลกระทบกับดอกเบี้ย

สำหรับการเก็งกำไรอสังหา ริมทรัพย์ หลักๆ มาจากนักลงทุนในตลาดหุ้น สังเกตได้จากในปีที่หุ้นมีทิศทางเป็นขาขึ้น
จะเห็นการเข้ามาเก็งกำไรในคอนโดมิเนียม ดอกเบี้ยจึงมีน้ำหนักน้อยเช่นกัน

ด้านฐานะการเงินของบริษัทก็มีความแข็งแกร่ง ปัจจุบันมีหนี้รวมประมาณ 2.4 หมื่นล้านบาท อัตราหนี้สินต่อทุน (ดี/
อี) เฉพาะที่มีดอกเบี้ยอยู่ที่ประมาณ 0.79-0.80 เท่า ดอกเบี้ยเฉลี่ยเพียง 3.68% ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรม และยังมี
แผนการออกหุ้นต่อเนื่อง โดยปกติจะออกเฉลี่ยประมาณ 6,000-8,000 ล้านบาท/ปี อายุระหว่าง 3-5 ปี เพื่อทดแทนหุ้นกู้ชุด
เดิมและใช้ลงทุนขยายโครงการ โดยเพิ่มหนี้หุ้นกู้เป็นประมาณ 80-90% ทำให้ต้นทุนเงินต่ำกว่าในอดีต

"เรตติ้งบริษัทอยู่ที่ A ปัจจุบันมีอสังหาริมทรัพย์เพียง 3 บริษัทที่ได้ A ทำให้ดอกเบี้ยหุ้นกู้ต่ำกว่ากู้แบงก์ แต่ถ้าดอกเบี้ย
ลงอีกจะทำให้ต้นทุนการเงินบริษัทลงได้อีก"

ด้าน เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการบริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ (SENA) เปิดเผยว่า ในภาวะปกติ ดอกเบี้ยต่ำ
จะจูงใจให้เข้าลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น แต่สถานการณ์ปัจจุบันนักลงทุนกังวลว่าอาจไม่ได้ผลตอบแทนจากการ
ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างที่คาดหวัง เพราะความไม่แน่นอนด้านเศรษฐกิจส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่น รวมถึงกำลังซื้อ
ที่ชะลอตัวจากผลกระทบภาคหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง

ปัจจุบันบริษัทได้ออกหุ้นกู้และตั๋วแลกเงิน (บี/อี) เพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 80% ของพอร์ตหนี้ทั้งหมด ช่วงต้นปีออกหุ้นกู้
ไปแล้ว 1,200 ล้านบาท ช่วงที่เหลือของปีนี้มีแผนจะออกอีก 800 ล้านบาท

บริษัทเพิ่งประกาศเพิ่มทุนให้ผู้ถือหุ้นเดิม (RO) จำนวน 262.76 ล้านหุ้น หลังเพิ่มทุนจะมีดี/อี ลดลงเหลือประมาณ 1
เท่าจากปัจจุบันอยู่ที่ 1.4 เท่า อยู่ในกรอบที่วางไว้ไม่เกิน 1.2 เท่า

สำหรับผลงานในปี 2558 ยังมั่นใจว่าจะเป็นไปตามเป้าหมายโดยมีรายได้ประมาณ 2,500 ล้านบาท และยอดขาย
ประมาณ 3,000-4,000 ล้านบาท แม้ปรับลดการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมลง 2 โครงการ และเพิ่มโครงการแนวราบแทน 1
โครงการ รวมทั้งปี 2558 ยังเปิดตามแผนทั้งหมด 10 โครงการ มูลค่า 8,000-9,000 ล้านบาท และได้เริ่มกระจายไปสู่ธุรกิจ
พลังงานแสงอาทิตย์หรือโซลาร์ฟาร์ม โดยจะเริ่มรับรู้รายได้และกำไรในปี 2559 เต็มปีที่กำไร 70 ล้านบาท

วันจักร์ บุรณศิริ กรรมการและประธานผู้บริหารฝ่ายปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ (SIRI) กล่าวว่า ฐานะการเงินถือว่ามีความ
แข็งแกร่งปัจจุบันมีดี/อี ที่ประมาณ 1.4 เท่า อยู่ในกรอบนโยบายที่ 1.2-1.5 เท่า สามารถทำธุรกิจได้อย่างเหมาะสม
ขณะที่ในปี 2560 วางเป้าหมายจะลดดี/อี ลงเหลือประมาณ 0.7-0.8 เท่า บนสมมติฐานว่าผู้ถือใบสำคัญแสดงสิทธิที่จะซื้อหุ้น
ครั้งที่ 2 (SIRI-W2) จะใช้สิทธิแปลงสภาพทั้งจำนวนได้เงินเข้าประมาณ 9,000 ล้านบาท

ด้านผลดำเนินงานในช่วงปลายไตรมาสแรกปี 2558 ได้ปรับเป้าหมายรายได้ขึ้นเป็น 3.4 หมื่นล้านบาท จากเดิมตั้งไว้ 3
หมื่นล้านบาท ปัจจุบันมียอดขายราว 55-60% ของเป้าหมายทั้งปี คาดว่าไตรมาส 4 จะมียอดขายเข้ามาได้ตามเป้าหมาย และ
ปรับเพิ่มรายได้ขึ้นเป็น 3.6 หมื่นล้านบาท หลังร่วมทุนกับกลุ่มบริษัท บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ (BTS) โครงการต่างๆ ขายได้
หมด

"ส่วนแผนปีหน้ายังไม่ได้ตั้งเป้าหมาย เศรษฐกิจตอนนี้ยังลูกผีลูกคน ส่วนแผนการเปิดโครงการใหม่ทั้งปีนี้ 17
โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 3.2 หมื่นล้านบาท ปัจจุบันเปิดไปแล้ว 11 โครงการ กำลังพิจารณาโครงการที่เหลือว่าจะเปิดปีนี้
หรือเลื่อนไปเปิดปีหน้าแทน"

ชูรัชฏ์ ชาครกุล กรรมการ และรองกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (LALIN) กล่าวว่า ฐานะทาง
การเงินของบริษัทถือว่ามีความแข็งแกร่งมาก และหากเปรียบเทียบกับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ในตลาดหลักทรัพย์ก็ถือว่าไม่
น้อยหน้าใคร ล่าสุดเมื่อปี 2556 ทริส เรทติ้งได้ประกาศเพิ่มอันดับของบริษัทขึ้นมาอยู่ที่ BBB+ จาก BBB ทำให้ต้นทุน
ทางการเงินลดต่ำลง บริษัทสามารถออกหุ้นกู้หรือตั๋วเงินระยะสั้นได้ ดอกเบี้ยถูกกว่ากู้สถาบันการเงินมากกว่า 2% ปัจจุบันดี/
อี อยู่ที่ 0.6 เท่าถือว่าต่ำมาก