เรียนจบใหม่วางแผนซื้อบ้านยังไงดี

อายุงานต้องได้            

หลายคนคิดว่าพอมีงานทำแล้วก็สามารถกู้ซื้อบ้านได้เลย คำตอบที่ได้ไม่ใช่แบบนั้นนะคะ สถาบันการเงินแต่ละแห่งเขามีข้อพิจารณาเรื่อง ‘อายุงาน’ อยู่ ซึ่งส่วนใหญ่จะแบ่งงานออกเป็น 2 แบบ

สำหรับมนุษย์เงินเดือน ธนาคารจะพิจารณาจากอายุงานที่ไม่น้อยกว่า 1 ปี โดยสามารถรวมกับอายุงานจากที่ทำงานเก่าได้ แต่ยังไงก็ต้องผ่านการทดลองงาน ณ ที่ทำงานปัจจุบันด้วย หรือที่ปัจจุบันต้องมีระยะเวลาทำงานไม่ต่ำกว่า 6 เดือน หรือหากเป็นผู้ประกอบธุรกิจส่วนตัว ก็ต้องประกอบธุรกิจนั้น ๆ (ในปัจจุบัน) มาแล้วไม่น้อยกว่า 2 ปี นั่นหมายความว่า เพิ่งเรียนจบ จะยังกู้ซื้อบ้านหรือคอนโดฯ ไม่ได้ในทันที รวมถึงเพิ่งย้ายงานมาด้วย คุณต้องต้องรอให้พ้นช่วงทดลองงาน ไปก่อน หรือรออายุงานขั้นต่ำตามเกณฑ์ที่แต่ละธนาคารกำหนดเนื่องจากอายุงานเป็นตัวสะท้อนความมั่นคงในการงานหรือธุรกิจที่เราทำอยู่

ประกอบอาชีพอิสระ ส่วนใหญ่จะมีรายได้ไม่ประจำ ไม่ใช่ว่าไม่สามารถกู้ซื้อบ้านได้เลยนะคะ มีหนทางและธนาคารให้กู้ได้อยู่ เพียงแต่ต้องวางแผนมากกว่าคนมีรายได้ประจำ ตามข้อต่าง ๆ ดังนี้

• สร้างความน่าเชื่อถือ เมื่อทำงานร่วมกับใครหรือองค์กรไหนควรเก็บหลักฐาน เข่น ผลงานที่มีชื่อเสียงของผู้ขอกู้ คู่ค้ามีชื่อเสียงหรือมีความมั่นคงสูง ผ่านการพิสูจน์ด้วยสัญญาจ้าง หรือเอกสารการรับเงินที่ต่อเนื่อง อีกทั้งเราควรแสดงการมีตัวตนและธุรกิจที่ทำด้วย หมายถึงการแสดงให้เห็นว่างานหรือธุรกิจที่เราทำอยู่มีตัวตนจริง ๆ เช่น หลักฐานการจดทะเบียนธุรกิจ มีเว็บไซต์ของเราเอง หรือหน้า Facebook ที่มีข้อมูลระบุตัวตนและการประกาศรับงาน เป็นต้น
• จัดการรายได้ให้มีความแน่นอน เวลารับงานเป็นโปรเจกต์ แล้วเก็บเงินเป็นงวด หรือรับเงินเป็นก้อนหลังโปรเจกต์นั้นจบ เราควรมีหลักฐานการรับเงินว่าเรามีรายได้นะ แล้วรายได้เป็นแบบไหน เช่น ในแต่ละเดือน รอบ 3 เดือน หรือในรอบปี เพื่อแสดงหลักฐานว่าเราเองก็มีรายได้สม่ำเสมอเหมือนกัน ผ่านการเดินบัญชีภายหลังรับรายได้ทุกครั้ง ควบคู่ไปกับหลักฐานเอกสารการรับเงิน อาทิ หนังสือสัญญา, ใบเสร็จ, เอกสารทวิ 50 หรือเอกสารการจ้างงาน ที่สำคัญควรมีหลักฐานนี้ไม่ต่ำกว่า 6 เดือนขึ้นไป
• รักษาประวัติที่ดี หากเรามีหนี้ เราควรชำระหนี้คืนอย่างสม่ำเสมอ เพื่อให้มีประวัติการที่ดีเพื้อให้ธนาคารเห็น การกู้ก็จะง่ายขึ้น
• มีวินัยทางการเงิน หรือการออมเงินในแต่ละเดือนถือว่าสำคัญมาก ๆ เช่น การเดินบัญชีหลังรับรายได้ทุกครั้ง หรือการมีบัญชีเพื่อการลงทุนต่าง ๆ เพราะอย่าลืมว่าเราทำงานแบบมีรายได้ไม่ประจำ ดังนั้นการออกเงินอย่างสม่ำเสมอทุกเดือนจะช่วยให้เราชำระเงินกู้ซื้อบ้านในเต่ละเดือนได้ อีกทั้งธนาคารยังมองเห้นว่าเรามีรายได้สม่ำเสมอด้วย

รู้จักออม 10% และใช้จ่ายไม่ควรเกิน 50%

สิ่งที่ควรพิจารณาอันดับแรกคือ การกำหนดค่าใช้จ่ายที่จำเป็นไม่ควรเกิน 50% ของรายได้ เช่น ค่าอาหาร ค่าเดินทาง ค่าของใช้ส่วนตัว เป็นต้น จากนั้นต้องออมเงินให้ได้อย่างน้อย 10% ตามมาด้วยการจัดสรรเงินไว้อีกไม่เกิน 40% ของรายได้ เพื่อเป็นค่างวดในการผ่อนบ้าน (เพราะหลักการอนุมัติสินเชื่อของธนาคารส่วนใหญ่กำหนดอัตราค่าผ่อนชำระต่องวดไม่เกิน 30-40% ของรายได้)

โดยส่วนใหญ่คนเรียนจบใหม่จะสตาร์ทเงินเดือนขั้นต่ำอยู่ที่ 20,000 บาท เมื่อเราวางแผนกู้ซื้อบ้าน สิ่งที่ต้องทำต่อมาคือ ไม่ควรมีค่าใช้จ่ายที่จำเป็นเกิน 10,000 บาทต่อเดือน เนื่องจากเราต้องสำรองเงิน 40% ของรายได้ หรือประมาณ 8,000 บาทไว้จ่ายเป็นค่างวดผ่อนบ้าน แล้วยังต้องไม่ลืมด้วยว่าธนาคารจะปล่อยกู้ไม่เกิน 80-85% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน ดังนั้นเงินส่วนต่างของค่าบ้านอีก 15-20% เราต้องเก็บออมเอาไว้ก่อน ยกตัวอย่างเช่น บ้านหรือคอนโดฯ ที่หมายตาราคาอยู่ที่ 1.4 ล้านบาท แต่วงเงินกู้ที่จะได้รับอนุมัติจากธนาคารจะอยู่ที่ 1.1 ล้านบาท ทำให้ผู้กู้ต้องเก็บเงินออมไว้ประมาณ 280,000 บาทสำหรับจ่ายเป็นค่าผ่อนดาวน์นั่นเอง หากทำได้เช่นนี้ การกู้ซื้อบ้านให้ผ่านง่าย ๆ หลังผ่านก็ไม่ต้องกังวลเรื่องผ่อนต่อเดือนอีกต่อไป

รู้จักและวางแผนค่าใช้จ่ายอื่น ๆ นอกเหนือจากค่าบ้าน

สำหรับคนกู้ซื้อบ้านนอกจากค่าใช้จ่ายหลัก ๆ ที่ต้องผ่อนชำระรายเดือนให้ธนาคารแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นที่ต้องเตรียมล่วงหน้าไว้ ซึ่งเป็นจำนวนเงินไม่น้อยเลย อาทิ

• ค่าใช้จ่ายกับโครงการ เช่น เงินจองซื้อและค่าสัญญา ค่าเงินกองทุนส่วนกลาง ค่าประกันมิเตอร์น้ำ-ไฟและค่าประกันภัย เป็นต้น
• ค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียมไว้จ่ายให้กับกรมที่ดินในวันโอน เช่น ค่าจดจำนอง 1% ของเงินกู้ ค่าธรรมเนียมการโอน 2% และค่าอากร 0.5%
• ค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายให้กับธนาคาร เช่น ค่าประเมินหลักทรัพย์ 2,000-4,000 บาท เบี้ยประกันอัคคีภัยที่จะเรียกเก็บล่วงหน้า 3-5 ปี รวมถึงเบี้ยประกันสินเชื่อ MRTA (ในบางกรณี)
• ค่าตกแต่ง ค่าเฟอร์นิเจอร์ รวมถึงค่าขนย้ายเข้าบ้านใหม่ เป็นต้น