กู้ซื้อบ้าน-คอนโด ให้ได้ 100% ทำยังไง

กู้ซื้อบ้าน-คอนโด ให้ได้ 100% คืออะไร?

โดยส่วนใหญ่คนซื้อบ้านหรือซื้อคอนโด (ที่ต้องกู้เงินจากธนาคารมาซื้อ) มักต้องการกู้ให้ได้เต็มราคาที่ซื้อเสมอ เราจึงมักได้ยินคำถามที่ว่าอยากได้วงเงินกู้ 100% ทำยังไง? และแบงก์ไหนให้กู้ 100% บ้างเป็นต้น ซึ่งการกู้ให้ได้ 100% ในที่นี้หมายถึง 100% ของราคาบ้านที่ซื้อขาย อาจเรียกได้ว่าแทบไม่ได้ควักเงินตัวเองกันเลยทีเดียว จะได้หรือไม่เราลองมาดูหลักพิจารณาของธนาคารกันก่อน นั่นคือ ในการปล่อยกู้ธนาคารพาณิชย์ส่วนใหญ่จะยึดหลักเกณฑ์ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย (LTV คืออัตราส่วนการให้สินเชื่อเทียบกับมูลค่าบ้าน) หมายถึง ถ้าเป็นบ้านแนวราบธนาคารจะปล่อยสินเชื่อบ้านในอัตราร้อยละ 95 แต่ถ้าเป็นคอนโดจะปล่อยในอัตราร้อยละ 90

อาทิเช่น ราคาบ้าน 1 ล้านบาท ก็จะได้วงเงินกู้เพียง 900,000 บาท ส่วนเกินจาก 900,000 คนซื้อต้องควักเงินเอง ซึ่งก็คือการผ่อนดาวน์ไปก่อนนั่นเอง แต่หลักเกณฑ์นี้ก็ไม่ถึงกับบังคับว่าต้องตามนี้ เพราะในทางปฏิบัติธนาคารยังสามารถปล่อยกู้ในสัดส่วนที่สูงกว่านี้ได้ ดังนั้นวงเงินกู้ทั่วไปสำหรับบ้านหรือคอนโดเพื่ออยู่อาศัยจะอยู่ที่ 80-95% แต่ถ้าเป็นตึกแถว หรืออาคารพาณิชย์ วงเงินกู้จะอยู่ในอัตรา 70-80% หรืออาจถึง 90% ขึ้นอยู่กับเกณฑ์ของแต่ละธนาคารค่ะ หากถามว่าแบงก์ไหนมีนโยบายปล่อยกู้ซื้อบ้านโดยให้วงเงินกู้ 100% เลย คำตอบเบื้องต้นก็อาจไม่มี แต่! มีเทคนิคในการกู้ซื้อบ้านให้ได้วงเงินกู้ 100% อยู่แน่นอนค่ะ ตอนนี้เรามาดูเทคนิคเบื้องต้นนี้ดีกว่า มี 2 เทคนิคด้วยกัน

1. หลักประกันเดียว แยก 2 บัญชี กู้ซื้อบ้าน-กู้ตกแต่ง

นี้เป็นวิธีที่ใช้กันทั่วไป คือแยกวงเงินกู้เป็น 2 บัญชี โดยบัญชีแรกเป็นวงเงินกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัย และอีกบัญชีคือวงเงินกู้ตกแต่ง หรือวงเงินกู้อเนกประสงค์ เช่น วงเงินกู้บัญชีหลัก 80-90% ของราคาซื้อขาย ส่วนอีก 10-20% เป็นสินเชื่อตกแต่งนั่นเอง แต่ถ้าเลือกวิธีนี้ต้องเข้าใจว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อตกแต่งโดยปกติแล้วจะแพงกว่าดอกเบี้ยเงินกู้บ้าน ซึ่งอาจเป็น MRR+ เป็นต้น

โดยเทคนิคนี้ผู้กู้ไม่ต้องวิ่งเต้นทำเองเพราะเวลาที่ยื่นกู้ธนาคารจะพิจารณาหลักเกณฑ์ต่าง ๆ ทั้งเรื่องคุณสมบัติ รายได้ของผู้กู้ ราคาประเมินธนาคาร (มูลค่าหลักประกัน) ฯลฯ เสร็จแล้วก็จะทำข้อเสนอเงื่อนไขอัตราดอกเบี้ยมาให้ เช่น สมมติราคาขายบ้าน เท่ากับ 3 ล้านบาท ราคาประเมินของธนาคารอยู่ที่ 2.7 ล้านบาท ธนาคารให้กู้เต็มวงเงิน 100% จะเท่ากับกู้ได้ 2.7 ล้านบาท แต่ถ้าผู้กู้สามารถรับภาระผ่อนได้มากกว่านี้ และต้องการวงเงินกู้เพิ่มอีก ก็สามารถเลี่ยงมาจัดเป็นวงเงินกู้ตกแต่งหรือวงเงินกู้อเนกประสงค์ให้อีก 10% ก็จะเท่ากับกู้ได้เต็ม 100% ของราคาซื้อขายบ้านนั่นเอง

2. ราคาซื้อขายจริงต่ำกว่าราคาตั้งขาย

อีกหนึ่งวิธีที่มักใช้กันนั่นคือ โครงการจะตั้งราคาขายไว้ราคานึงแล้วให้ส่วนลดกับลูกค้า และเวลายื่นกู้ใช้ราคาตั้งขาย (ที่สูงกว่า) ในการขอกู้ เช่น ราคาขายคอนโด 2 ล้านบาท ซื้อจริงในราคา 1.8 ล้านบาท (ได้ส่วนลดจากโครงการ 200,000 บาท) ยื่นกู้ไปในราคา 2 ล้านบาท ซึ่งแบงก์ประเมินราคาอยู่ที่ 1.8 ล้านบาท และอนุมัติวงเงินกู้ให้เท่าราคาประเมินของธนาคารคือ 1.8 ล้านบาท คิดเป็น 80% ของราคาซื้อขาย แต่เป็น 100% ของราคาซื้อจริง แบบนี้เท่ากับคนซื้อกู้ได้ 100% ของราคาซื้อขายเช่นกัน วิธี้นี้มีให้เห็นค่อนข้างเยอะเลยค่ะ

เห็นไหมล่คะว่า กู้ซื้อบ้าน-คอนโด ให้ได้ 100% ทำยังไง นั้นมีวิธีทำได้จริง เพียงแต่จะกู้ได้มากน้อยเท่าไหร่คำตอบสุดท้ายอยู่ที่ผู้ให้กู้นั่นคือ ธนาคารจะเป็นผู้พิจารณาว่าจะผ่านการอนุมัติหรือไม่ หรือกู้ได้เท่าไหร่ ที่สำคัญเราต้องคิดด้วยว่ากู้มากดอกเบี้ยก็ยิ่งมากตามนะ ตอนผ่อนชำระเนี้ยล่ะอาจเครียดได้ ดังนั้นการไม่มีหนี้เป็นลาภอันประเสริฐจริง ๆ หรือต้องวางแผนให้ดีเลยค่ะ

ติดตามข่าวสารอสังหาฯและข่าวดังในกระแส www.home.co.th/news

ติดตามข้อมูลโครงการและความเคลื่อนไหวด้านอสังหาฯ www.home.co.th และ www.facebook.com/Homebuyersfanpage