รายได้เท่านี้ ซื้อบ้านราคาเท่าไรได้บ้างนะ?

แต่ก่อนจะตัดสินใจตั้งงบประมาณซื้อบ้าน หลายคนอาจยังไม่แน่ใจว่า รายได้ที่ตัวเองได้รับนั้นสามารถขอกู้บ้านราคาเท่าไรได้บ้าง? หรือวงเงินกู้เท่าไรที่จะพอซื้อบ้านที่ถูกใจได้? เพื่อจะได้มองหาบ้านให้ตรงกับงบของตัวเอง 

วันนี้ Home Buyers เลยมี วิธีคำนวณหาวงเงินกู้จากรายได้ มาฝากกันค่ะ แต่ต้องบอกก่อนนะคะว่าสูตรนี้เป็นการคำนวณคร่าวๆ เท่านั้น เพราะแต่ละธนาคารจะมีข้อกำหนดกฎเกณฑ์ในการพิจารณามอบสินเชื่อที่แตกต่างกันออกไป

ที่สำคัญคือแต่ละคนอาจมีข้อจำกัดด้านการเงิน ที่มีผลต่อการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่แตกต่างกันออกไป แต่วิธีนี้ก็ยังสามารถช่วยให้เพื่อนๆ วางงบประมาณราคา บ้าน - คอนโด ได้ในเบื้องต้น จะมีหลักคิดอย่างไร ไปติดตามกันเลยค่ะ

สิ่งที่ต้องรู้ก่อนซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียม

การจะเป็นซื้อที่อยู่อาศัยแบบผ่อนไม่ว่าจะเป็น คอนโด ทาวน์โฮม บ้านแฝด หรือบ้านเดี่ยว ก็เป็นหนี้ระยะยาวหลายสิบปี ดังนั้นก่อนที่จะเป็นหนี้ก้อนใหญ่ก็ควรคิดให้ดีว่าพร้อมในด้านการเงินจริงหรือไม่ เพราะการจะซื้อที่บ้านหนึ่งหลังหรือคอนโดหนึ่งห้อง ไม่ว่าจะเล็กหรือใหญ่ก็มีค่าใช้จ่ายอื่นๆ นอกจากงวดผ่อนรายเดือน อีกทั้งก่อนซื้อและหลังซื้อจะมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่ต้องเตรียมพร้อม ดังนี้ค่ะ 

1.รายจ่ายต่อเดือนอาจไม่ได้มีแค่ค่าผ่อนบ้าน

สำหรับผู้ที่ซื้อคอนโดหรือบ้านในหมู่บ้านจัดสรรอาจจะมีค่าส่วนกลางนะคะ และอย่าคิดว่าเราไม่ใช้ส่วนกลางไม่จ่ายได้หรือไม่ อย่าลืมว่าค่าส่วนกลางไม่ได้มีเพียงพื้นที่สันทนาการเท่านั้น แต่รวมไปถึงค่าดูแลรักษาโครงการ/อาคาร ค่าจ้างเจ้าหน้าที่อย่างแม่บ้าน รปภ. นิติบุคคล ดังนั้นอย่างลืมค่าใช้จ่ายส่วนนี้ 

2.ธนาคารไม่ได้ดูแค่รายได้ถึงจะปล่อยกู้ แต่ดูหนี้สินด้วย

ดังนั้นถ้ารายได้เยอะแต่ไม่มีหนี้สินก็อาจกู้ได้เต็มราคาบ้าน แต่ถ้ารายได้เยอะหนี้สินก็เยอะวงเงินกู้อาจน้อยลงหรืออาจไม่ผ่านถ้าทางธนาคารประเมิณว่าอาจไม่สามารถแบกรับหนี้สินส่วนนี้เพิ่มได้อีก

3.อัตราดอกเบี้ยและวงเงินกู้ สำหรับบ้านมือหนึ่งและบ้านมือสองมักต่างกัน

โดยแต่ละธนาคารจะมีนโยบายหรือโปรโมชันดอกเบี้ยในแต่ละช่วงต่างกันไป ดังนั้นใครที่กำลังเล็งจะซื้อแบบไหนก็อย่าลืมศึกษาหาข้อมูลและเปรียบเทียบของแต่ละธนาคารดีๆ อีกทั้งวงเงินกู้ของบ้านมือสองยังมักให้เพียง 80 - 95% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายแต่บ้านมือหนึ่งมักจะได้เต็มวงเงิน 100% ค่ะ 

4.ผ่อนได้นานสุด 40 ปี แต่ยิ่งผ่อนนานดอกเบี้ยที่จ่ายยิ่งเยอะ

แม้ว่าบางธนาคารจะมีระยะเวลาการผ่อนให้เลือกตั้งแต่ 25 ไปจนถึง 40 ปี โดยยิ่งผ่อนนานยอดผ่อนต่อเดือนก็จะยิ่งน้อย แต่อย่าลืมว่าการผ่อนที่อยู่อาศัยคือการผ่อนจ่ายทั้งดอกเบี้ยและเงินต้น ยิ่งผ่อนยอดต่อเดือนน้อยดอกเบี้ยต่อเดือนยิ่งสูง ดังนั้นถ้าผ่อนเต็ม 40 ปีด้วยวงเงินขึ้นต่ำ จากยอดเงินกู้สำหรับซื้อบ้าน 2 ล้านอาจกลายเป็นต้องจ่ายถึง 4 ล้านได้เลย

5.กู้ตกแต่งบ้านระวังดอกเบี้ยสูง

หลายธนาคารมีโปรโมชันที่ให้กู้เกิน 100% จากราคาประเมิณหรือราคาซื้อขาย โดย 10% นั้นจะเป็นสินเชื่ออีกก้อนที่แยกจากสินเชื่อบ้าน โดยบางธนาคารจะเป็นสินเชื่ออเนกประสงค์ / สินเชื่อสำหรับตกแต่งหรือสินเชื่อเงินสด ซึ่งดอกเบี้ยของสินเชื่อก้อนนี้จะสูงกว่าสินเชื่อบ้าน 

ใครที่อยากกู้เกินวงเงินก็ต้องคำนวณค่าใช้จ่ายดีๆ นะคะ หรือถ้ายังไม่พร้อมก็ขอแนะนำให้ออมเงินเตรียมไง้ประมาณ 20% ก่อนที่จะซื้อบ้านเพื่อจะได้เป็นการเตรียมเงินค่าตกแต่งและค่าธรรมเนียมต่างๆ รวมถึงเป็นการซ้อมผ่อน ดูสภาพคล่องการเงินล่วงหน้า ยิ่งคนที่อยากซื้อบ้านหรือคอนโดมือสองยิ่งต้องมีเงินสดออมไว้มากกว่าคนซื้อบ้านมือหนึ่ง เพราะจะมีทั้งค่าซ่อมแซม รีโนเวท และค่าบ้านที่ธนาคารปล่อยวงเงินเพียง 70 - 95%

รายได้เท่านี้ ผ่อนไหวเท่าไร?

ก่อนจะกู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยนั้น เราควรมาดูกันก่อนค่ะว่ามีกำลังในการผ่อนต่อเดือนเท่าไหร่ ซึ่งนอกจากจะรู้กำลังในการผ่อนเพื่อให้สภาพคล่องทางการเงินไม่ติดขัดแล้ว ยังสามารถเป็นตัวกำหนดราคาบ้านได้อีกด้วย เพราะถ้าเรารู้ว่าสามารถผ่อนต่อเดือนได้เท่าไหร่ เราก็จะคำนวณราคาบ้านที่พอจะผ่อนจ่ายไหวนั่นเอง

โดยปกติยอดผ่อนหนี้สินต่างๆ ไม่ควรเกิน ⅓ ของรายได้แต่ละเดือน ซึ่งธนาคารจะคำนวณวงเงินกู้จากรายได้และภาระหนี้สินที่เราแบกรับไหว โดยกำหนดให้ DSR (Debt Service Ratio) หรือสัดส่วนหนี้สินต่อรายได้ ให้ไม่เกิน 40% ซึ่งยอดผ่อนแต่ละเดือนนั้นก็คำนวณจาก DSR 40%ของรายได้นั่นเองเนื่องจากยอดนี้จะเป็นยอดภาระหนี้สินที่แบกรับไหวต่อเดือน ซึ่งการการคำนวณอัตราส่วน DSR แบงค์ชาติให้แนวทางสำหรับทุกธนาคารว่า "จะต้องใช้ภาระยอดหนี้ที่ต้องชำระต่อเดือนทั้งภาระหนี้ปัจจุบันหรือหนี้ที่มีอยู่เดิมก่อนการขอกู้ซื้อบ้าน และภาระหนี้ใหม่ที่จะเกิดขึ้นหากมีการอนุมัติสินเชื่อบ้านด้วย”

"สัดส่วนหนี้สินต่อรายได้ (DSR) มีความสำคัญต่อการกู้ของทุกคน โดยตัวเลขนี้จะบอกถึงความสามารถในการผ่อนชำระต่อเดือนของเรา รวมถึงประเมินวงเงินที่จะขอกู้เบื้องต้น"  

สูตรหาภาระหนี้สินที่แบกรับไหว หรือยอดผ่อนต่อเดือนที่แบกรับไหว

ภาระหนี้สินที่แบกรับไหว = รายได้ x 40%

ตัวอย่าง 

นาย A มีรายได้ 15,000 บาท 

ต้องการรู้ว่าถ้าจะยื่นกู้สินเชื่อบ้าน จะมีกำลังผ่อนต่อเดือนเท่าไหร่เพื่อไม่ให้เป็นปัญหาการเงินภายหลัง โดยสามารถนำข้อกำหนดของธนาคารที่ธนาคารจะคำนวณกำลังผ่อนต่อเดือนจากค่า DSR 40%ของรายได้ โดยรายได้นี้คือรายได้ที่หักหนี้สินอื่น ๆ แล้วนะคะ

ดังนั้นจากสูตร 

ภาระหนี้สินที่นาย A จะแบกรับไหว = 15,000 x (40/100)

สรุป คือภาระหนี้สินที่นาย A แบกรับไหวคือ 6,000 บาท

แต่ถ้านาย A มีหนี้สินอยู่ก่อนแล้ว 1,000 บาท/เดือน แสดงว่ารายได้จะเหลือเพียง 14,000 บาท ดังนั้นกำลังผ่อนต่อเดือนจะลดลงเหลือ (40/100) x 14,000 = 5,600 บาท ดังนั้นจะเห็นว่าแม้มีรายได้เยอะ แต่ถ้าหนี้สินอื่น ๆ ที่ยังต้องผ่อนต่อเดือนก็ทำให้กำลังผ่อนต่อเดือนสำหรับการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยลดลงซึ่งมีผลต่อวงเงินกู้นั่นเอง

ธนาคารคำนวณวงเงินกู้อย่างไร?

ธนาคารจะคำนวณวงเงินกู้จากรายได้และหนี้สิน โดยคิดจากรายได้หลังหักหนี้สินทั้งหมดและให้ยอดผ่อนต่อเดือนไม่เกิน 40% ของรายได้ หรือจากที่กล่าวข้างต้นนั้นเองว่าธนาคารกำหนดให้ DSB ไม่เกิน 40% ดังนั้น

• ถ้ามีรายได้น้อย วงเงินกู้ก็จะน้อยตามสัดส่วนของรายได้เพราะภาระหนี้สินที่แบกรับไหวน้อย
• ถ้ามีรายได้เยอะ วงเงินกู้เยอะก็จะเยอะตามสัดส่วนของรายได้เพราะภาระหนี้สินที่แบกรับไหวมากขึ้นนั่นเอง
• ถ้ารายได้เยอะ แต่หนี้เยอะอื่นๆ ที่ยังคงต้องผ่อนต่อเดือนเยอะ ทางธนาคารก็จะหักลบหนี้สินจำนวนนี้ออกจากรายได้ จึงทำให้รายได้ที่นำมาคำนวณลดลง ดังนั้นวงเงินกู้ก็จะลดลดตามสัดส่วนรายได้นั่นเอง หรือบางกรณีก็อาจกู้ไม่ผ่านนั่นเอง
• ปิดหนี้อื่นๆ หรือหาผู้กู้ร่วมเพื่อเพิ่มวงเงินกู้ ในกรณีที่ราคาบ้าน/คอนโดที่ต้องการสูงเกินกำลังผ่อนต่อเดือนที่แบกรับไหว หรือ DSB สูงเกิน 40% ก็ยังพอมีทางซื้อบ้านหรือคอนโดที่เล็งไว้ด้วยการปิดยอดหนี้อื่น ๆ ก่อนจะยื่นกู้ หรือการหาผู้กู้ร่วมเพื่อให้รายได้ต่อเดือนเพิ่มขึ้นนั่นเองค่ะ 

แล้วเราจะรู้ได้อย่างไรว่ารายได้เท่านี้ ธนาคารจะให้วงเงินกู้เท่าไร? Home Buyers มีสูตรง่าย ๆ ในการคำนวณมาฝาก แต่ขอย้ำอีกครั้งนะคะว่าสูตรนี้เป็นการคำนวณวงเงินกู้คร่าวๆ เท่านั้นเพราะดอกเบี้ยธนาคารสำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยมักเป็นสินเชื่อลอยตัวที่มีการเปลี่ยนแปลง อีกทั้งแต่ละธนาคารมักจะมีโปรโมชันและค่า MRR แตกต่างกันออกไป

สูตรหาวงเงินกู้ 

วงเงินกู้ =  (40% ของรายได้) x 150

• 40% หรือ 40/100 มาจาก DSB ที่ธนาคารกำหนดให้ไม่เกิน 40% ซึ่งเป็นภาระหนี้สินที่แบกรับไหว
• 150 คืออัตราส่วนวงเงินกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยเฉลี่ย

ตัวอย่าง

สมมตินาย A มีรายได้ 15,000 บาท 

วงเงินกู้ที่นาย A สามารถขอกู้ได้ =  ( 15,000 x 40/100 ) x 150 = 900,000 

สรุป นาย A  สามารถขอวงเงินกู้ได้ประมาณ  900,000 บาท 

ซึ่งนาย A สามารถกู้ซื้อบ้านราคา 900,000 บาทหรือมากกว่านั้นได้ถ้ามีการวางเงินดาวน์หรือมีเงินสดสำหรับโปะยอดที่เหลือนั่นเอง

เพื่อนๆ สามารถใช้สูตรนี้ไปประเมินวงเงินกู้เบื้องต้นได้ แต่ไม่สามารถถือเป็นสูตรสำเร็จตายตัวเสียทีเดียวค่ะ เพราะเงื่อนไขแต่ละคนไม่เหมือนกัน แถมการอนุมัติเงินกู้แต่ละครั้งธนาคารต้องดูปัจจัยอื่นๆ อีกหลายอย่างด้วย แต่ที่ยึดถือได้แน่ๆ คือ ภาระหนี้มีผลต่อการกู้ ยิ่งมีหนี้มากโอกาสในการกู้ผ่านก็จะน้อย หรือจะได้ไม่เต็มวงเงิน ดังนั้นถ้าต้องการจะกู้ให้ผ่าน จึงต้องไปปิดบัญชีเคลียร์หนี้เก่าให้เหลือน้อยที่สุดหรือหมดไปเลยก็จะดีกว่านะคะ

ตารางตัวอย่าง รายได้เท่านี้ กู้ซื้อบ้านได้เท่าไร