คิวบ์ เรียล พร็อพเพอร์ตี้ "ทำธุรกิจ ไม่เคยคิดจะได้ฝ่ายเดียว"

        บริษัทอสังหาฯ เล็กๆ รายหนึ่งเริ่มต้นด้วยการทำคอนโดฯ โลว์ไรส์ครั้งแรกเมื่อ 5-6 ปีก่อน จากปีละ 1 โครงการ ค่อยๆ เพิ่มเป็นปีละ 2, 3 และ 5 โครงการในปัจจุบัน และนับตั้งแต่โครงการแรกจนถึงล่าสุดโครงการที่ 12 ไม่เคยมีคำว่าพลาดจากการมีห้องชุดเหลือขายจำนวนมากและต้องดั๊มป์ราคาเพื่อขาย ทั้งไม่เคยมีปัญหาจนถึงขั้นลูกค้าต้องไปร้องเรียน 

        ทัั้งหมดนี้คงต้องยกให้ "ความเก๋าในเกมอสังหาฯ" และ "คุณธรรมในการทำธุรกิจ" ของผู้บริหารท่านนี้ "วิชิต อำนวยรักษ์สกุล" ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท คิวบ์ เรียล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด

วิชิต อำนวยรักษ์สกุล
เส้นทางธุรกิจอสังหาฯ กำลังรุ่งๆ จู่ๆ ก็ล้ม

หากจะพูดถึงประสบการณ์ด้านอสังหาฯ ของวิชิตก็ต้องย้อนไปตั้งแต่ก่อนเหตุการณ์วิกฤติต้มยำกุ้ง ที่ตอนนั้นถือเป็นบริษัทอสังหาฯ ที่มีชื่อเสียงระดับหนึ่ง ทำโครงการแนวราบอยู่ในทำเลย่านรามอินทรา วัชรพล นวลจันทร์ ไปจนถึงรังสิต ทั้งตึกแถว ทาวน์เฮ้าส์ และบ้านเดี่ยว รู้จักกันในชื่อธันยธร, ธันยกานต์ และบ้านธัญรดา มูลค่าโครงการในเวลานั้นนับพันล้านบาท
วิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 ทำให้บริษัทที่กำลังรุ่งๆ และวางแผนเข้าตลาดฯ ตอนนั้นต้องหยุดชะงักทันที พร้อมของแถมคือหนี้ก้อนโต แต่ที่โชคร้ายกว่าคือหนี้อยู่กับบริษัทไฟแนนซ์ไม่ได้ถูกสั่งปิด จึงไม่มีการแฮร์คัต (ลดหนี้) เหมือนลูกหนี้อื่นๆ เรียกว่าหนี้มีเท่าไหร่ก็ต้องชดใช้ไปตามนั้น

ธุรกิจเดิมมีปัญหา ก็หาธุรกิจอื่นทำ

วิธีคิดง่ายๆ ของวิชิตคือธุรกิจก็คือธุรกิจ โปรดักต์อาจแตกต่างกัน แต่หลักการคล้ายๆ กัน เมื่อธุรกิจเดิมมีปัญหาก็หาธุรกิจอื่นทำ อะไรที่ไม่รู้ก็ศึกษา เรียนรู้ หรือถามผู้รู้ 
พูดมาถึงตอนนี้เลยได้ทราบความจริงว่า ก่อนหน้าที่จะทำอสังหาฯ วิชิตก็ไม่เคยมีความรู้ด้านนี้มาก่อน เพราะสมัยหนุ่มๆ ทำเต๊นท์รถมือสองจนกิจการใหญ่โตและรู้สึกอิ่มตัว เลยมองหาธุรกิจใหม่คืออสังหาฯ ดังนั้น ณ จุดที่อสังหาฯ มีปัญหาจึงหันมาทำธุรกิจเครื่องเสียงในแบรนด์ "Leona"
เหตุผลไม่ซับซ้อนอีกเช่นเคย คือธุรกิจอะไรก็ได้ที่อยู่ในช่วง "ขาขึ้น" น่าทำหมด และช่วงนั้นการฟังดนตรี ดูหนังจากแผ่น CD, DVD กำลังเป็นเทรนด์ กิจการจึงเป็นไปได้ดี 10 ปีในธุรกิจเครื่องเสียงจึงสามารถปลดหนี้อสังหาฯ ได้หมด จากนั้นธุรกิจเครื่องเสียงก็กลายเป็นธุรกิจดาวน์เทรนด์

เริ่มต้นใหม่กับอสังหาฯ เพราะใจรัก
กลับมาทำอสังหาฯ อีกครั้งด้วยใจรัก เพราะส่วนตัวเป็นคนชอบคิด สนุกกับการคิดทำอะไรอยู่เสมอ ธุรกิจอสังหาฯ ต้องใช้ความคิดตลอดเวลา ที่ดินไม่ซ้ำแปลง ทำเลก็ไม่ซ้ำกัน แถมแปลงเดียวก็ยังคิดทำได้หลายอย่าง สรุปคือสนุกและมันกับการทำอสังหาฯ มาก ที่สำคัญเหมือนได้ช่วยให้คนมีบ้านอยู่ ยิ่งทำให้รู้สึกดีกับการธุรกิจนี้มากขึ้นอีก

เลือกทำคอนโดฯ เพราะเป็นธุรกิจขาขึ้น
กลับเข้าวงการอสังหาฯ รอบใหม่ราวปี 2556 ด้วยการทำคอนโดฯ โลว์ไรส์ แบรนด์ "The Cube" แจ้งวัฒนะ ด้วยเหตุผลเหมือนตอนทำธุรกิจเครื่องเสียง คือคอนโดฯ กำลังอยู่ในช่วงขาขึ้น
ธุรกิจคอนโดฯ ได้อานิสงส์จากโครงการรถไฟฟ้าทำให้เกิดทำเลใหม่ๆ มากมาย ตอนนี้มีแค่ 2-3 สาย ลองคิดดูว่าอีกตั้งเกือบ 10 สาย จะเกิดทำเลใหม่ขึ้นอีกเท่าไหร่ 
อีกอย่างปัจจุบันพฤติกรรมคนเปลี่ยนไปมาก คนรุ่นใหม่ไม่อยากอยู่บ้านอีกต่อไป ไม่อยากกลับบ้านแล้วเจอกับคำถามว่าเมื่อคืนไปไหนมา ที่สำคัญบ้านเดี๋ยวนี้ก็แพงมาก คนรุ่นใหม่จึงพร้อมที่จะอยู่กับพื้นที่ 20 กว่าตารางเมตร ซึ่งตื่นเช้ามาก็ไปทำงานได้เลย ไม่ต้องเดินทางไกล กลับมาก็นอนเลย ไม่ต้องทำความสะอาดมาก ไม่ต้องดูแลรักษามากก็ได้ คนรุ่นใหม่ที่กลับจากต่างประเทศจะคุ้นเคยมากกับวิถีแบบนี้

เดอะคิวบ์ นวมินทร์-รามอินทรา
เลือกทำเลที่มีตึกแถว เพื่อขึ้นคอนโด
เพราะหัวใจของอสังหาฯ คือทำเล ทำคอนโดฯ ถ้าทำเลดีจะไม่มีความเสี่ยง ดังนั้นถ้าเป็นเรื่องซื้อที่ดินจึงเป็นงานที่วิชิตยังต้องดูและเป็นคนตัดสินใจหลังจากได้รับข้อเสนอเบื้องต้นจากทีมงาน
อย่างแรกคือทำเลต้องแนวรถไฟฟ้าที่กำลังเติบโตเท่านั้น (เน้น) เพราะทำเลที่กำลังโตโอกาสที่ราคาคอนโดฯ จะขึ้นมีมากกว่าทำเลที่เติบโตเต็มที่แล้ว  
นอกจากนั้นต้องมีองค์ประกอบอื่นๆ ซึ่งตอนนี้เป็นการใช้ประสบการณ์และเทคนิคเฉพาะตัว เช่น พิจารณาดูปริมาณตึกแถว ที่ไหนตึกแถวเยอะแสดงว่ามีคนมาก ไม่งั้นตึกแถวอยู่ไม่ได้ และคนจะซื้อบ้านมักไม่ย้ายถิ่น ถ้าถิ่นนั้นมีคนอยู่มาก ทำคอนโดฯ ขายได้แน่นอน
อีกอย่างคนเป็นพ่อแม่ถ้าจะซื้อคอนโดฯ ให้ลูกหลานก็คงต้องซื้อในทำเลที่ตัวเองสามารถแวะไปเยี่ยมไปดูแลลูกได้ง่าย ก็ต้องเป็นทำเลเดิม ใกล้ๆ บ้านที่อยู่ปัจจุบันนั่นแหละ

ก่อนซื้อที่หนึ่งแปลง เวียนดู 3 เวลา เช้า-กลางวัน-กลางคืน
ก่อนจะตัดสินใจซื้อที่ดินสักแปลงต้องเฝ้าดูพฤติกรรมผู้คนจนครบ 3 เวลา เช้า-กลางวัน-กลางคืน
มาตอนเช้าเพื่อจะดูเรื่องการเดินทาง เพราะคนซื้อไม่ได้มีรถส่วนตัวกันทุกคน และคอนโดฯ ก็ไม่ได้ทำที่จอดได้ครบทุกยูนิต ทำเลคอนโดฯ จึงต้องมีรถเมล์หรือบริการสาธารณะด้วย 
ส่วนกลางวันดูเรื่องอาหารการกิน เพราะคนอยู่คอนโดฯ ส่วนใหญ่ไม่ได้ทำอาหารทานเอง รอบๆ คอนโดฯ จึงต้องมีร้านอาหาร ร้านค้าเพียงพอ เพื่อไม่ให้คนอยู่ลำบาก 

ส่วนตอนกลางคืนจะไปประมาณ 4 ทุ่ม เพื่อดูว่าตอนกลางคืนเปลี่ยวมั๊ย อันตรายหรือไม่
"เรื่องซื้อที่ดินสำหรับผมแพงกว่าไม่มีปัญหา เพราะเฉลี่ยเป็นต้นทุนต่อตารางเมตรแล้วไม่มาก ถ้าทำเลดีจะไม่เกี่ยงราคา แต่ถ้าทำเลไม่ดี ราคาถูกก็ไม่มีประโยชน์ เพราะซื้อไปก็ทำขายไม่ได้ 
"ซื้อที่ดินทำคอนโดฯ ต้องซื้อแล้วทำเลย ไม่ใช่ซื้อเก็บรออนาคต ดังนั้นทำเลที่ไม่น่าสนใจเลยคือทำเลเกิดใหม่ มีที่ดินว่างเยอะ อย่างเส้นรัตนาธิเบศร์ ถึงจะติดรถไฟฟ้าก็ยังเหนื่อย โครงการใหม่เกิดขึ้นตลอดเวลา เรายังไม่ทันเปิดขายคนอื่นขึ้นแล้ว เพราะใครๆ ก็ซื้อที่ดินได้"

ทำมา 10 กว่าโครงการไม่เคยพลาด
เมื่อตัดสินใจซื้อที่ดินแล้วก็ต้องให้ทีมการตลาดและฝ่ายพัฒนาธุรกิจเข้าไปเจาะดูลึกๆ อีกทีเพื่อคอนเฟิร์มการตัดสินใจ 
"แนวคิดของผมคือกลุุ่มลูกค้ามีเท่าไหร่ก็ทำเท่านั้น จะไม่ทำโครงการใหญ่เกินไปหรือมากกว่ากำลังซื้อของตลาด เพราะถ้าใหญ่เกินไปของจะเหลือ คอนโดฯ ขายไม่ดี หยุดสร้างไม่ได้ และถ้าเหลือก็ต้องแบกภาระค่าจ่ายค่าส่วนกลางอีก ที่สำคัญถ้าเกิน 2 ปีลูกค้าก็จะมองว่าเป็นคอนโดฯ มือสองแล้ว ขายยากแล้ว
"ที่ผ่านมาถือว่าเราแม่นพอสมควร เพราะ 10 กว่าโครงการไม่เคยมีของเหลือ แบบสร้างเสร็จแล้วยังมีของเหลือขายเยอะ จนต้องขาย 70% ของราคา แบบนี้ไม่เคยมี"

ทำเลดี ให้ของดี คิดเผื่อคนอยู่
ซื้อคอนโดเดอะคิวบ์ กำไรทุกโครงการ
คนซื้อของเรา เวลาขายตอนโอนจะได้กำไรจากส่วนต่างราคาทุกโครงการ เฉลี่ย 20-30% อย่างแรกโครงการเราอยู่ในทำเลที่กำลังเติบโตทั้งหมด ส่วนของที่ให้ก็คัดคุณภาพดีทั้งหมด วัสดุก่อสร้างใช้เครือ SCG ทั้งหมด เฟอร์นิเจอร์ก็ให้ครบ Fully Furnished ภายใต้แบรนด์โมเดอร์นฟอร์มและสตาร์มาร์ค ซึ่งเป็นสเปกที่กำหนดเอง เช่น ชุดรับแขก ถ้าเป็นห้องเล็ก ก็จะได้โซฟาเบดไปเลย เผื่อว่ามีพ่อแม่หรือแขกมาจะได้มีที่นอนเป็นส่วนตัว ห้อง 1 ห้องนอนก็จะเหมือน 2 ห้องนอนทันที 
การดีไซน์แบบอาคารและฟังก์ชั่นห้องคำนึงถึงประโยชน์สูงสุดของคนอยู่จริงๆ พื้นที่ขายไม่เยอะมาก เฉลี่ยประมาณ 60% เพราะเน้นห้องแบบหน้ากว้าง ซึ่งคนอยู่อยู่สบายกว่า จัดเฟอร์ฯ แต่งห้องได้ง่ายกว่า มีทางเดินมากกว่า แต่โครงการจะเสียพื้นที่ขายมากกว่าการทำห้องหน้าแคบ 

ฟังก์ชั่นห้องชุดของเดอะคิวบ์ ห้องน้ำจะอยู่ในตำแหน่งที่หลบมุมพอสมควร ซึ่งดีกว่าเปิดประตูมาแล้วเจอห้องน้ำเลยแบบห้องอพาร์ตเมนต์ และถึงจะมีแค่ 200 ยูนิต แต่ Facility ให้ครบ ทุกโครงการมีสระว่ายน้ำระบบเกลือ ซาวน่าชาย-หญิง และฟิตเนส 

รู้ว่าตัวเองอยู่จุดไหน และทำให้ดีที่สุด
  
ธรรมชาติของธุรกิจต้องมีการแข่งขัน คู่แข่งคือคู่แข่ง ต้องให้ความสำคัญ ไม่ประมาท ไม่อิจฉา เพราะอิจฉาคือทุกข์ แต่ก็ไม่กลัว ถึงจะเป็นบริษัทเล็กๆ แต่ก็ไม่กังวลว่าจะมีเจ้าใหญ่มาอยู่ใกล้ๆ เพราะทุกคนมีทางเดินมีแนวคิดของตัวเอง และเป็นไปไม่ได้ที่เราจะเป็นเจ้าเดียวในทำเลนั้น 
เจ้าใหญ่ทำตึกใหญ่อยู่ริมถนน เราอยู่ในซอย เข้าซอยนิดนึง ขายราคาถูกกว่า แต่ทำเลไม่หนีกัน เราตึกเตี้ยสร้างเร็วกว่า เราโอนแล้วแต่เขายังสร้างไม่เสร็จ สรุปก็คือขอให้รู้ว่าตัวเองอยู่จุดไหนและทำให้ดีที่สุดก็พอ 
พยายามคิดใหม่ๆ กล้าที่จะทำในสิ่งที่คนอื่นไม่ทำ อย่างตอนนี้ถือว่าเราเป็นรายเล็กรายเดียวที่ขึ้นบิลบอร์ดประกาศซื้อที่ดินบนทางด่วน แต่มุมกลับกันก็ไม่อายที่จะเลียนแบบคนอื่นที่เขาทำดีอยู่แล้ว เราไม่มีความคิดที่จะแข่งกันใคร แข่งกับตัวเอง (เท่านั้น)

ไม่คิดโตแบบก้าวกระโดด แต่โตอย่างมั่นคง
  
ตอนแรกๆ ทำปีละ 1-2 โครงการ ค่อยเก็บสะสมกำไรนำมาต่อทุนขยายโครงการเรื่อยมา จนเข้าปีที่ 6 สามารถขยายพัฒนาโครงการได้ถึงปีละ 5 โครงการ แต่ธุรกิจอสังหาฯ ต้องใช้ทุนเยอะ การเข้าตลาดหลักทรัพย์ฯ เป็นช่องทางหนึ่งที่ให้ประโยชน์หลายอย่างทั้งในแง่ชื่อเสียง แหล่งเงินทุนและต้นทุนทางการเงิน 
ถึงจะกลายเป็นบริษัทจดทะเบียนฯ แต่จุดยืนเดิม แนวคิดไม่เปลี่ยน ทำสินค้าดีมีคุณภาพ มีชื่อเสียงที่ดี อาจมีโครงการไฮไรส์ใหญ่ขึ้น มากขึ้น เพราะทุนมากขึ้น แต่จะไม่เร่งโตแบบก้าวกระโดด จะโตไปตามธรรมชาติที่ควรต้องโตอย่างมั่นคงตามกำลังที่มีอยู่ ถึงจะมีทุนมากขึ้นแต่ถ้าทำเลไม่มีศักยภาพ ทำเลไม่ดี ก็ไม่ซื้อไม่ทำ เพราะเราไม่ตะกละ 
เดอะคิวบ์อาจเป็นส่วนหนึ่งส่วนเล็กๆ ในธุรกิจนี้ แต่เป็นธุรกิจหรือบริษัทที่มีคุณภาพ สินค้ามีคุณภาพ มีชื่อเสียงดี

ที่มา : คอลัมน์ Developer of the Month นิตยสาร Home Buyers Guide ฉบับเดือนกันยายน 2561
สนใจติดตามอ่านเนื้อหาแบบจุใจ สามารถสั่งซื้อได้ที่นี่เลย www.home.co.th/home/bookclu

ติดตามข่าวสารอสังหาฯและข่าวดังในกระแส www.home.co.th/hometips/news

ติดตามข้อมูลโครงการและความเคลื่อนไหวด้านอสังหาฯ www.home.co.th และ www.facebook.com/Homebuyersfanpage

หรือชมวิดีโออื่นๆ คลิกที่นี่  www.home.co.th/tv  , www.youtube.com/tvhomebuyer

คำแนะนำ,ซื้อบ้าน,ซื้อคอนโด,ข่าวบริษัทอสังหาฯ,ข่าวอสังหาฯทั่วไป,ข่าวดังในกระแส


ที่มา : Developer of the Month นิตยสาร Home Buyers Guide

วันที่แก้ไขข้อมูลล่าสุด : 18 ตุลาคม 2561