สร้างมูลค่าโครงการกว่า 100 ล้าน ด้วยเงินเก็บ 2 แสนบาทในเวลา 1 ปี


เป็นนักพัฒนาอสังหาฯ ใครๆ ก็มักคิดว่าต้องเป็นคนที่มี “เงินทุน” หนา หรือมี “ที่ดิน” สะสมเยอะๆ เท่านั้นถึงจะเป็นกันได้ แต่

สำหรับ “มลฑล ณ นคร” ดีเวลลอปเปอร์หนุ่มแห่งเมืองนครฯ ชายหนุ่มวัย 36 ปี ซึ่งเป็น “Developer of the Month” คนนี้

แทบไม่มีคุณสมบัติที่ว่าเลยสักอย่าง แต่อาศัยความขยันไม่ย่อท้อ พยายามเรียนรู้เพื่อพัฒนาตัวเอง จนวันนี้สามารถพัฒนาโครงการ
ไปได้แล้วถึง
7 โครงการในเวลาเพียง 1 ปี

แม้จะเป็นโครงการเล็กๆ ในต่างจังหวัด แต่ทุกโครงการประสบความสำเร็จเป็นอย่างดี ที่สำคัญเขาเริ่มด้วยเงินทุนตั้งต้นเพียง

200,000 บาทเท่านั้น ปัจจุบันต่อยอดกลายเป็นมูลค่าโครงการกว่าร้อยล้านบาท แต่เส้นทางธุรกิจกว่าจะมาถึงวันนี้นั้นไม่ง่ายเลย

ครอบครัวยากจนแต่จบวิศวะ

พื้นเพเป็นคนจังหวัดตรัง ครอบครัวมีฐานะค่อนข้างยากจน พ่อทำงานก่อสร้าง แม่รับจ้างขายข้าวแกง แต่เรียนจบจากสำนัก

วิชาวิศวกรรมศาสตร์และทรัพยากร สาขาวิศวกรรมไฟฟ้า มหาวิทยาลัยวลัยลักษณ์ จังหวัดนครศรีธรรมราช โดยใช้เวลาเรียนถึง 7 ปี

เพราะต้องเรียนไปด้วยทำงานไปด้วย ตั้งแต่เป็นติวเตอร์ ทำทัวร์ จัดคอนเสิร์ต ขายก๋วยเตี๋ยวชายสี่บะหมี่เกี๊ยว ร้านกาแฟ ขายไก่ทอด

คือทำทุกอย่างที่มองเห็นทางแบบสู้ไม่ถอย ซึ่งความลำบากในวันนั้นทำให้เขาเป็นคนที่ขยัน ไม่ชอบอยู่นิ่ง คิดทำโน่นทำนี่ตลอดเวลา


ทำบ้านขายครั้งแรกขาดทุน

มลฑลเคยลองทำบ้านขายมาก่อน 2 หลัง “ผมยอมรับว่าทำเพราะอยากลอง ไม่ได้ศึกษาอะไรมาก ไม่รู้จักทำเล ไม่รู้จักลูกค้า

สุดท้ายก็ขาดทุนไป แต่ได้บทเรียนกลับมาว่าถ้าจะทำอะไรต้องศึกษารู้ให้จริงเสียก่อน”

จากงานทำบ้านขายครั้งแรกทำให้มีคนมาชักชวนให้ไปทำงานรับเหมาสร้างบ้าน “ทำรับเหมาระยะแรกก็ยังลำบาก ส่วนใหญ่

เป็นงานเล็กๆ บางช่วงต้องตระเวนไปทำงานต่างจังหวัด กระทั่งช่วงหลังเริ่มได้งานใหญ่ขึ้น

“งานรับเหมามีความเสี่ยงพอสมควร บางงานได้กำไร บางงานขาดทุน ถ้างานนี้ขาดทุนงานหน้าก็ต้องพยายามทำให้มีกำไร
พื่อมาถัวกัน มันเหมือนจะวนอยู่อย่างนี้เรื่อยๆ ผมมองว่ามันไม่ค่อยโอเคก็เลยมองหาลู่ทางทำอย่างอื่นดูบ้าง”


เริ่มต้น (ใหม่) ด้วยเงินเก็บ 2 แสน ขายดีจนตั้งตัวไม่ทัน

ประจวบเหมาะกับจังหวะที่ได้งานรับเหมาก่อสร้างบ้านย่านมหาวิทยาลัยวลัยลักษณ์ ซึ่งเป็นทำเลที่คุ้นเคยเพราะเรียนอยู่ที่นี่
ระหว่างก่อสร้างบ้านลูกค้าไปก็คิดหาลู่ทางทำโครงการไปด้วย สิ่งที่เห็นคือทำเลแถวนี้มีแต่หอพักกับอาคารพาณิชย์ คิดว่าถ้าจะลง
ทุนโครงการบ้านจัดสรรน่าจะมีโอกาส

ว่าแล้วก็ลงมือเลย ด้วยเงินเก็บประมาณ 200,000 บาท ได้ที่ดินมา 120 ตารางวา จ่ายค่ามัดจำไปบางส่วน อีก 5 เดือนนัด
จ่ายเงินที่เหลือพร้อมโอนกรรมสิทธิ์

เมื่อได้ที่ดินมาก็ทำแบบวางแปลนแล้วขึ้นป้ายขายเลย หน้าดินยังไม่ได้ปรับ บ้านตัวอย่างไม่มี ตั้งชื่อโครงการมายโฮม เป็น
ทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น 4 ยูนิต ขายหมดภายใน 3 วัน

หลังจากประสบความสำเร็จกับโครงการแรกแบบไม่ทันตั้งตัว ก็ได้วางเงินมัดจำซื้อที่ดินแปลงใหม่พื้นที่ติดๆ กันเพิ่มอีก 3
แปลง ทำเหมือนเดิมแต่สามารถขายหมดได้เร็วขึ้น โดยโครงการที่ 2 ใช้เวลาแค่ 3 ชั่วโมงก็ขายได้หมดทั้ง 4 ยูนิต โครงการที่ 3
ขายหมดภายในเวลาแค่ครึ่งชั่วโมง และตามมาด้วยโครงการที่ 4 เนื้อที่ 120 ตารางวาก็ปิดการขายได้หมดแล้วเช่นกัน

โดยธุรกิจจัดสรรที่ว่านี้เพิ่งเริ่มต้นเมื่อช่วงต้นปี 2560 ที่ผ่านมา ปัจจุบันทั้ง 16 ยูนิตโอนให้ลูกค้าหมดแล้ว ใช้เวลาในการ
ขายและก่อสร้างทั้งหมดเสร็จภายใน 6 เดือน


ทำเลคุ้นเคย

ทำการบ้านมาอย่างดีเลยสำเร็จ

ความสำเร็จของโครงการที่อยู่ด้านหน้ามหาวิทยาลัยวลัยลักษณ์ มลฑลบอกว่าน่าจะเป็นเพราะเป็นการทำงานในทำเลที่
เขาคุ้นเคย และรู้จักลูกค้าเป็นอย่างดี และคราวนี้ทำการบ้านมาเยอะด้วย แม้ว่าโครงการนี้จะทำเป็นทาวน์เฮ้าส์เพื่ออยู่อาศัย
แต่เขาก็มองว่านอกจากผู้ซื้อจะซื้อเพื่ออยู่อาศัยแล้ว อีกทางหนึ่งก็ยังสามารถซื้อลงทุนเพื่อปล่อยเช่าให้กับนักศึกษาได้ด้วย

ทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น สร้างบนที่ดิน 25-30 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 100 ตารางเมตร มีทั้งหมด 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ
คือชั้นบน 2 ห้องนอน ชั้นล่าง 1 ห้องนอน แถมบริเวณห้องรับแขกยังสามารถกั้นเป็นห้องเพิ่มได้อีก 1 ห้อง

นอกจากนี้ในเอกสารประกอบการขายยังจัดทำข้อมูลให้ลูกค้าเห็นถึงโอกาสในการลงทุนไว้เป็นอย่างดี

“ผมขายบ้านราคา 2 ล้านบาท แต่แบงก์ประเมินให้ถึง 2.20-2.50 ล้านบาท ลูกค้าแทบไม่ต้องควักเงินตัวเองเลยสัก

บาท วางเงินจอง 10,000 บาท ทำสัญญา 40,000 บาท ที่เหลือยื่นกู้กับธนาคาร ผ่อนประมาณเดือนละ 9,000 กว่าบาท แต่
สามารถปล่อยเช่าได้ราคา 12,000 บาท เท่ากับให้ผู้เช่าผ่อนธนาคารแทน แถมยังได้เงินเข้ากระเป๋าอีกเดือนละ 3,000 บาท”


ลงทุนอสังหาฯ สไตล์ “มลฑล”

ช่วงแรกเขาใช้เงินตัวเองและเครดิตตัวเองเป็นทุน จากจุดเริ่มต้นเงิน 200,000 บาทกับที่ดินแปลงแรก แบ่ง 50,000
บาทจ่ายเป็นค่ามัดจำซื้อที่ดิน ที่เหลือเป็นเงินหมุนเวียน ซึ่งหลักๆ คือค่าแรงงานในการก่อสร้าง หลังจากได้ที่ดินมาแล้วก็วางผังเปิด
ขายโครงการ ได้เงินค่าจองค่าทำสัญญาจำนวนหนึ่งบวกเงินสมทบทุนจากเพื่อนๆ นำไปมัดจำค่าวัสดุก่อสร้าง ซึ่งได้เครดิต 2-3 เดือน
เมื่อก่อสร้างบ้านเสร็จซึ่งเป็นช่วงที่เวลาเดียวกับวันนัดโอนที่ดิน เงินโอนกรรมสิทธิ์ที่ได้จากลูกค้าก็เอาไปจ่ายค่าที่ดินและค่าวัสดุก่อ

สร้าง เหลือเป็นกำไรก็เอาไปวางมัดจำซื้อที่ดินแปลงใหม่ ทำวนไปในลักษณะนี้กับที่ดินแปลงที่ 2 ที่ 3 และแปลงที่ 4

“ความเสี่ยงอาจมีอยู่บ้างหากมัดจำที่ดินมาแล้วขายบ้านไม่ได้ ถึงเวลานัดโอนที่ดินก็อาจถูกริบเงินมัดจำ แต่ถ้าขายได้ความ
เสี่ยงก็จะลดลง การทำความรู้จักกับลูกค้าทุกคนเป็นเรื่องง่าย ลูกค้าต่างจังหวัดส่วนใหญ่ถ้าวางเงินก็คือซื้อจริงต้องการจริง ที่สำคัญ
จะเน้นทำโครงการเล็กๆ แค่ 4 ยูนิต ถ้าผ่านเรื่องงานขายได้ เรื่องก่อสร้างก็ไม่มีปัญหาเพราะเราก่อสร้างเอง”


ใช้โมเดลเดิมขยายการลงทุน

ขณะที่ทาวน์เฮ้าส์โครงการแรกกำลังก่อสร้าง เงินบางส่วนที่ได้จากการขายก็นำไปซื้อ (มัดจำ) ที่ดินแปลงใหม่ที่อำเภอ
ท่าศาลา โดยใช้สูตรเดิมคือขอวางเงินมัดจำกับเจ้าของที่ดินและนัดโอนอีก 5-6 เดือน คราวนี้ซื้อที่ 2 แปลงแรกพัฒนาเป็นบ้านเดี่ยว
ทั้งหมด 15 ยูนิต ขนาดที่ดิน 50-64 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 140 ตารางเมตรจำนวน 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ ราคาขาย 3-3.49
ล้านบาท

และล่าสุดได้ซื้อที่ดินเพิ่มอีก 2 ไร่ พัฒนาเป็นทาวน์เฮ้าส์ 8 ยูนิต อาคารพาณิชย์ 7 ยูนิต และบ้านแฝด 4 ยูนิต โดยที่ดินทั้ง
3 แปลงอยู่ภายใต้ชื่อโครงการท่าศาลาวิลเลจ 1 เป็นบ้านแนวราบทั้งหมด 38 ยูนิต

ถึงตอนนี้การทำธุรกิจเริ่มเข้าสู่ระบบมากขึ้น มีการจดทะเบียนจัดตั้งบริษัท คือบริษัท มายโฮม ดีเวลอปเม้นท์ จำกัด สำหรับ
พัฒนาที่ดินแปลงที่ 2 และเป็นโครงการแรกที่ได้รับเงินสนับสนุนจากธนาคาร รวมถึงเริ่มทำการตลาดในวงกว้างผ่านทางโซเชียล
เป็นหลัก ปัจจุบันเริ่มทยอยโอนบ้านเดี่ยวและบางส่วนกำลังก่อสร้าง

หากเริ่มนับหนึ่งที่โครงการแรกย่านมหาวิทยาลัยวลัยลักษณ์ เขาได้ขยายโครงการออกไปต่างทำเล และขยายทำโปรดักต์
ที่หลากหลายมากขึ้นรวมไม่ต่ำกว่า 7 โครงการ มูลค่ากว่า 100 ล้านบาท ในเวลาเพียงปีเศษ และประสบความสำเร็จทุกโครงการ


ถอดสูตรความสำเร็จ & ตัวตน

ขยัน ไม่ย่อท้อ สำเร็จหรือล้มเหลวอยู่ที่ตัวเรา

มองย้อนไปถึงปัจจัยความสำเร็จในการพัฒนาโครงการของมลฑลและมายโฮม ดีเวลอปเม้นท์ จะพบว่าปัจจัยหนึ่งคือการ
เข้าไปในตลาดบลูโอเชียน ซึ่งเป็นตลาดที่มีกำลังซื้อมีความต้องการแต่ยังไม่มีสินค้าเข้าไปขาย หรือไม่มีคู่แข่งขันเลยก็ว่าได้
ประกอบกับมีทีมก่อสร้างเองจึงสามารถบริหารต้นทุนควบคุมคุณภาพได้ ทั้งยังบริการเอาใจใส่ลูกค้า โดยที่ผ่านมา เขาจะเป็นคน
พาลูกค้าไปโอนด้วยตัวเองแทบทุกครั้ง ก็เป็นปัจจัยที่สร้างความเชื่อมั่นให้กับลูกค้าได้เป็นอย่างดี

แต่อีกสิ่งที่เป็นปัจจัยสำคัญคือความมุ่งมั่น ไม่ย่อท้อกับอุปสรรคและความลำบาก หลักคิดที่ยึดมาตลอดคือ “เมื่อฝันแล้ว
ก็ต้องปกป้องฝัน พยายามทำให้ฝันกลายเป็นจริง อย่าให้ใครมาทำลายความฝันของเราได้ง่ายๆ ดังนั้นคิดจะทำอะไรแม้จะมีคน
บอกว่าทำไม่ได้จงอย่าเชื่อ จนกว่าจะได้พิสูจน์ด้วยตัวเอง”

นอกจากนี้ยังเป็นคนที่ชอบแบ่งปัน แม้จะมีเงินทองไม่มากมายถึงขั้นเศรษฐี แต่ทุกวันนี้ก็สร้างบ้านบริจาคให้ผู้ยากไร้ตลอด
เวลา ตอนนี้สร้างไปแล้ว 4-5 หลัง สร้างโดยใช้เงินของตัวเองทั้งหมด กุศลจากการแบ่งปันนี่เองที่เขามองว่าช่วยให้ขายบ้านได้ดี
และประสบความสำเร็จ

มาถึงตอนนี้จากผู้รับเหมาสร้างบ้านเป็นหลังๆ ฝันอยากเป็นดีเวลลอปเปอร์ก็เป็นจริงตามฝันแล้ว เป็นดีเวลลอปเปอร์ดาวรุ่ง
แห่งเมืองนครศรีฯ ที่พยายามสร้างสรรค์สิ่งใหม่เพื่อเป็นทางเลือกให้กับผู้บริโภค


เข้าหลักสูตร The NEXT Real

ตัดสินใจทำคอนโดฯ โครงการแรก

แม้ธุรกิจบ้านจัดสรรจะประสบความสำเร็จอย่างดีทุกโครงการ ก็ยังไม่กล้าพอที่จะขยายไปทำคอนโดฯ แต่การได้เข้าเป็น
นักเรียนในหลักสูตร The NEXT Real # 5 กลับสร้างความมั่นใจให้โดยไม่รู้ตัว เรียนยังไม่จบหลักสูตร ก็ตัดสินใจแน่นอนว่าจะ
ทำคอนโดฯ ทั้งๆ ที่ตอนนั้นยังไม่มีที่ดินด้วยซ้ำ

จึงต้องย้อนกลับไปทำเลเดิมที่เคยประสบความสำเร็จ “มหาวิทยาลัยวลัยลักษณ์” เลือกที่ดินบริเวณปากทางเข้ามหา
วิทยาลัย เพราะกำลังซื้อมีแน่นอน แถมอีก 2 ปีข้างหน้ามหาวิทยาลัยแห่งนี้จะมีการเปิดตัวโรงพยาบาลที่ใหญ่ที่สุดในภาคใต้ตอน
บน กำลังซื้อจะเพิ่มขึ้นอีกมหาศาล

มัดจำค่าที่ดิน 1 ล้านบาทได้ที่ดินแปลงขนาด 1 ไร่ จ้างสถาปนิกเขียนแบบผังห้องชุดเสร็จภายใน 2 สัปดาห์ เป็นคอนโดฯ
โลว์ไรส์ 7 ชั้น ทั้งหมด 75 ยูนิต ห้องชุดแบบ 1 ห้องนอน 28 และ 38 ตารางเมตร ใช้ชื่อยูนิฟ คอนโด (Univ Condo) ตั้งราคา
เริ่มต้น 0.99-1.40 ล้านบาท

สำนักงานขายยังไม่ได้สร้าง ห้องตัวอย่างยังไม่มี แต่อยากทดสอบตลาด จึงเปิดให้ลูกค้าลงชื่อจองสิทธิผ่านทาง Facebook
ส่วนตัว วันแรกมีจองเข้ามา 30 ยูนิต ล่าสุดมีลูกค้าวางเงินจองไว้แล้วกว่า 40 ยูนิต กำหนดเปิดตัวในวันที่ 27 กรกฎาคมนี้ คาดว่าจะ
ขายได้หมดทั้ง 75 ยูนิตภายในวันเดียว

ความมั่นใจยังท่วมท้น โครงการแรกยังไม่เปิดขายแต่ได้ตัดสินใจซื้อที่ดินติดกันอีกแปลง ที่คาดว่าจะเป็นยูนิฟ คอนโด 2 เรียบ
ร้อยแล้ว


เขียนโดย: ชูชาติ ม่วงไข่

choochart@home.co.th

ติดตามข่าวสารอสังหาฯและข่าวดังในกระแส www.home.co.th/hometips/news

ติดตามข้อมูลโครงการและความเคลื่อนไหวด้านอสังหาฯ www.home.co.th และ www.facebook.com/Homebuyersfanpage

หรือชมวิดีโออื่นๆ คลิกที่นี่  www.home.co.th/tv  , www.youtube.com/tvhomebuyer


ที่มา : คอลัมน์ Developer of the Month Home Buyers Guide

วันที่แก้ไขข้อมูลล่าสุด : 24 กรกฎาคม 2561

x