เจาะทำเลไข่แดง “ราชดำริ-ชิดลม-วิทยุ-เพลินจิต” ที่สุดของคอนโดฯ “ซูเปอร์ลักซูรี่”

        สำรวจทำเลครั้งนี้วัตถุประสงค์เพื่อตามไปดูการเปลี่ยนแปลงแบบพลิกโฉมหน้าของทำเลย่านใจกลางเมือง บริเวณ “ราชดำริ ชิดลม วิทยุ เพลินจิต” ซึ่งแต่ไหนแต่ไรมาก็อยู่ในฐานะซูเปอร์ไพรม์แอเรีย หรือสุดยอดทำเลไข่แดงของกรุงเทพฯ อยู่แล้ว แต่ระยะหลังมีสิ่งที่น่าตื่นเต้นมากขึ้นคือคอนโดฯ โครงการใหม่หลายแห่งทยอยเปิดตัวด้วยสเปคที่เรียกว่าระดับซูเปอร์ลักซูรี่
นอกจากทำเลที่อยู่ในตำแหน่งซูเปอร์ไพรม์ของเมืองหลวงแล้ว แน่นอนว่าคอนโดฯ เหล่านี้ยังเป็น “ที่สุดด้านราคา” อีกด้วย โดยเฉลี่ยราคาคอนโดฯ เปิดใหม่ในปีสองปีที่ผ่านมาเขาพูดกันว่าตารางเมตรละ 200,000 บาทขึ้นไป หรือขั้นต่ำยูนิตละเกือบ 10 ล้าน! ขณะที่ที่ดินในย่านนี้ก็ว่ากันที่ตารางวาละล้านขึ้นไป ซึ่งล่าสุดความเป็นไปได้ที่จะทะลุถึง 2 ล้านก็มีโอกาสได้เห็นในเร็วๆ นี้
ถึงแม้โอกาสในการซื้อหรือเป็นเจ้าของคอนโดฯ ในย่านนี้ (ของหลายๆ คน) จะเป็นไปได้น้อยมากหรือแทบเป็นศูนย์ แต่ก็น่ายินดีที่ได้เห็นพัฒนาการของคอนโดฯ ในเมืองไทยที่ก้าวไกลไม่แพ้เมืองหลวงใดในโลก

วิวจากโครงการ 185 Rajadamri ติดถนนราชดำริ ที่อยู่คั่นระหว่างสวนลุมพินีและราชกรีฑาสโมสร เหมาะกับการอยู่อาศัยใจกลางเมืองอย่างแท้จริง

ทำเลซูเปอร์ไพรม์ฝรั่งชอบ สถานทูต, สวนสาธารณะ, ห้างหรู
       

        สำหรับทำเลราชดำริ-ชิดลม-วิทยุ-เพลินจิตพูดได้ว่าสิ่งดีๆ มารวมอยู่ที่นี่ เป็นทำเลที่มีรถไฟฟ้าเปิดให้บริการแล้ว อยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ แต่ไม่พลุกพล่านมากเมื่อเทียบกับย่านธุรกิจโซนอื่นๆ
        ใกล้สวนสาธารณะขนาดใหญ่ (สวนลุมพินี) และราชกรีฑาสโมสร (สปอร์ตคลับ) อยู่บนตึกสูงๆ บางมุมสามารถมองเห็นสีเขียวๆ ของต้นไม้จากสวนเหล่านี้ มีสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับชีวิตประจำวันครบสมบูรณ์ทั้งโรงเรียน โรงพยาบาล บริการต่างๆ และเป็นแหล่งรวมไลฟ์สไตล์คนเมืองรสนิยมสูง เช่น ห้างสรรพสินค้าระดับไฮเอนด์ ร้านอาหาร ร้านค้าที่ไล่ยาวมาตั้งแต่แยกราชประสงค์ ซึ่งกำลังจะถูกพัฒนาให้กลายเป็นแหล่งช้อปปิ้งระดับเอเชียจนถึงย่านเพลินจิต
        จุดเด่นที่สำคัญอีกอย่างของทำเลย่านนี้คือเป็นที่ตั้งของสถานทูต บ้านพักทูต และเจ้าหน้าที่ของหลายประเทศสำคัญ เช่น สหรัฐอเมริกา อังกฤษและญี่ปุ่น และเป็นเหตุผลสำคัญที่ทำให้ชาวต่างประเทศโดยเฉพาะยุโรปและอเมริกา เลือกที่อาศัยอยู่ในทำเลย่านนี้เป็นอันดับแรกๆ โดยเฉพาะรอบๆ สวนลุมฯ


ภาพจำลอง “หลังสวน วิลเลจ” โครงการมิกซ์ยูสบนพื้นที่ 52 ไร่ ของ บจ.สยามสินธร คอนโดฯ, โรงแรม, พิพิธภัณฑ์ศิลปะ, ศูนย์การแพทย์ และ Walking Street ทั้งหมดนี้แล้วเสร็จในปี 2562 โดยคอนโดฯ “สินธร เรสซิเดนซ์” 2 ตึก 200 ยูนิต เซ้ง 30+30 ปี ราคาเริ่มต้น 210,000 บาท/ตร.ม.

ราคาที่ดินพุ่งแพงสุดในสยามประเทศ โอกาสแตะ 2 ล้าน/ตร.ว.เป็นไปได้สูง

ปัจจุบันที่ดินในย่านนี้แทบไม่เหลือแปลงว่างสำหรับการพัฒนาอีกแล้ว ส่วนราคาที่ดินก็พูดได้ว่า “ฉุดไม่อยู่” โดยเฉพาะแปลงติดถนนใหญ่ ยกตัวอย่างการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินที่มีแต่จะสูงขึ้นสูงขึ้นจนฉุดไม่อยู่ (บางทำเลที่เห็นได้ชัดๆ) ดังนี้
        - ประมาณปี 2549 แถวแยกเพลินจิตซื้อขายกันที่ตารางวาละ 950,000 บาท ดีลนี้เป็นกรณีกลุ่มเซ็นทรัลชนะประมูลที่ดินของสถานทูตอังกฤษ ขนาด 10 ไร่ (ปัจจุบันคือโครงการเซ็นทรัล เอ็มบาสซี่) 
        - ปี 2553 บมจ.แสนสิริซื้อที่ดินบนถนนวิทยุจากตระกูลสุทัศน์ ณ อยุธยา ในราคา 1.5 ล้านบาทต่อตารางวา จะเห็นว่าห่างกันแค่ไม่กี่ปีราคาที่ดินวิ่งไปไกลเลย (ปัจจุบันคือโครงการ 98 Wireless)
        - ล่าสุดเมื่อปี 2558 บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่นซื้อที่ดินบนถนนชิดลม ในราคา 1.9 ล้านบาทต่อตารางวา ในทำเลที่ไม่ไกลจากแยกเพลินจิตมากนัก (ปัจจุบันคือ 28 Chidlom)
อย่างไรก็ตามสำหรับทำเลแถวเพลินจิตยังเหลือที่ดินแปลงใหญ่ขนาด 23 ไร่ อีกหนึ่งแปลงของสถานฑูตอังกฤษ (ติดถนนวิทยุ) ที่กำลังอยู่ระหว่างการประมูล ซึ่งหากดูจากประวัติซื้อขายที่ดินแปลงใกล้เคียงข้างต้นเป็นไปได้สูงที่ที่ดินแปลงนี้ราคาประมูลน่าจะทะลุถึง 2 ล้านบาทต่อตารางวา เพราะล่าสุดเมื่อปีที่แล้วที่ดินและโรงแรมปาร์คนายเลิศขนาด 15 ไร่ บนถนนวิทยุที่อยู่ถัดออกไปก็ถูกซื้อโดยกลุ่ม BDMS เฉลี่ยราคาก็ 1.8 ล้านบาทต่อตารางวาไปแล้ว


เปิดคอนโดฯ ซูเปอร์ลักซูรี่ระดับตำนาน
จากราคาที่ดินที่ทำสร้างสถิติ New High ก็กลายมาเป็นคอนโดฯ ระดับตำนาน หนึ่งในนั้น ได้แก่ “98 Wireless” เฉลี่ย 580,000/ตร.ม. โครงการ 98 Wireless มูลค่าโครงการ 8 พันล้านบาทเศษ พัฒนาโดยแสนสิริ โครงการนี้ถือว่ารวมสุดยอดสิ่งดีๆ ที่ไม่เคยมีใครทำมาก่อนในประเทศไทยและเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ (เขาว่าอย่างนั้น) หลายอย่างล้วนเป็นมาตรฐานระดับโลก เช่น สถาปัตยกรรมระดับมาสเตอร์พีซ โดยบริษัทสถาปนิกชั้นนำที่ระดับนานาชาติ Design Worldwide Partnership (DWP), ที่ปรึกษาการตกแต่งภายในโดย Anne Carson Designs ในสไตล์คลาสสิค ตามแบบฉบับของ Ralph Lauren Home และแลนด์สเคปโดย T.R.O.P. Terrain+Open Space 
นอกจากนี้ผู้บริหารถึงกับเดินทางไปเลือกสรรวัสดุตกแต่งที่ดีที่สุดมาจากทุกมุมโลก เช่น หินอ่อนสีขาวลายพิเศษหายากที่สุดจากอิตาลี, พื้นไม้โอ๊คลาย Herrigbone, ประตูไม้จริงจากอเมริกา วัสดุปูผนังหินไลม์สโตนจากโปรตุเกส ฯลฯ รวมถึงอุปกรณ์เครื่องใช้แบรนด์ระดับโลกอีกมากมาย อาทิ เครื่องครัว Gaggenau, ตู้เย็นและตู้แช่ไวน์ Sub-Zero, ตู้และบานประตูในครัว SieMatic, ก๊อกน้ำ LeFroy Brooks และสุขภัณฑ์ Kallista เป็นต้น
        98 Wireless เป็นคอนโดฯ 25 ชั้น แต่มีแค่ 77 ยูนิต ห้องขนาดใหญ่เริ่มต้นที่ 119.75-553.5 ตารางเมตร ราคาเฉลี่ยราว 580,000 บาทต่อตารางเมตร หรือเฉลี่ยยูนิตละ 70 ล้านบาทขึ้นไป ใช้เวลาก่อสร้างนาน 7 ปี ปัจจุบันสร้างใกล้เสร็จแล้ว จะเปิดขายอย่างเป็นทางการในเดือนมีนาคมนี้ โดยยอดขายอย่างไม่เป็นทางการประมาณ 40%


โฉมหน้าของ “98 Wireless” ราคาเฉลี่ยราว 580,000 บาท/ตร.ม. ปัจจุบันขายได้แล้วกว่า 40% 

“ราคาคอนโดฯ” ยิ่งเปิดใหม่ราคายิ่งแพง

ย้อนไปช่วง 5-6 ปีที่ก่อนคอนโดฯ ย่านนี้ขายอยู่ที่ประมาณ 140,000-180,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ปัจจุบันอย่างที่เห็นราคาพุ่งไปไกลถึงตารางเมตรละ 200,000-300,000 บาท ซึ่งก็เป็นไปตามธรรมชาติ โดยเฉพาะคอนโดฯ ทำเลในเมืองที่ที่ดินหายากและราคาแพง โครงการเปิดใหม่ราคามักสูงขึ้นเรื่อยๆ หรือคอนโดฯ เก่าที่เปิดตัวในอดีต เมื่อเวลาผ่านไปราคาก็ค่อยๆ สูงขึ้นตามมูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้น
ยกตัวอย่าง คอนโดฯ ในย่านนี้ที่เปิดตัวเมื่อ 7 ปีก่อนอย่าง “โนเบิล เพลินจิต” ติดรถไฟฟ้าสถานีเพลินจิต ราคาขายจากตารางเมตรละ 140,000 บาทเมื่อตอนเปิดตัว ตอนนี้ตึกเพิ่งสร้างเสร็จใหม่ๆ มีพื้นที่ขายอีกประมาณ 40% แต่ราคาขณะนี้ 270,000 ต่อตารางเมตร 
        หรือ “185 Rajadamri” ตรงข้ามราชกรีฑาสโมสร เปิดตัวด้วยราคาเริ่มต้นประมาณ 180,000 บาทต่อตารางเมตร ผ่านไป 6 ปีราคาขยับกว่า 40% ตอนนี้เหลือขายอีกเล็กน้อย ห้องแบบ 2-4 ห้องนอน ราคา 40-119 ล้านบาท เฉลี่ย 380,000 บาทต่อตาราเมตร ขณะที่ห้องเพนท์เฮ้าส์ต้องขายแบบเสนอราคาประมูล

1.ที่ดิน 5 ไร่เศษ ของสำนักงานพระคลังข้างที่ (AUA เดิม) จะกลายเป็นอาคารมิกซ์ยูสที่มีทั้งคอนโดฯ และออฟฟิศ ในชื่อ “สุนทรียา” โดยอารียาฯ 
2.“28 Chidlom” ติดถนนชิดลม เปิดตัวเมื่อ ก.พ.ที่ผ่านมา ด้วยราคา 350,000 บาท/ตร.ม.
3.โครงการอนาคต “Bangkok Sky” ที่คาดว่าจะเปิดตัวในราคา 300,000-400,000 บาท/ตร.ม. ขณะนี้กำลังออกแบบ 
4.APเตรียมเปิดตัว “Life ๑ Wireless” บนถนนวิทยุ มูลค่าโครงการ 6,400 ล้านบาทในปีนี้

          ส่วนคอนโดฯ ใหม่ที่เพิ่งเปิดตัวเมื่อเดือนกุมภาพันธ์ที่ผ่านมา “28 Chidlom” ถนนชิดลม บนที่ดินแปลงประวัติศาสตร์ ราคา 1.9 ล้านบาทต่อตารางวา ราคาเริ่มที่ 350,000 บาทต่อตารางเมตร เป็นคอนโดฯ ไฮไรส์ 2 อาคาร คือ The Tower สูง 47 ชั้น+1 ชั้นใต้ดิน จำนวน 243 ยูนิต และ The Villa สูง 20 ชั้น+ชั้นใต้ดิน 6 ชั้น จำนวน 184 ยูนิต ล่าสุดจากการเปิดขายในรอบ VVIP ที่ผ่านมามียอดจองแล้วถึง 50% ในส่วนจำนวนนี้เป็นนักลงทุนซื้อถึง 70% โดยยูนิตที่ถูกซื้อมากสุดคือขนาด 1 และ 2 ห้องนอน อีกทั้งเพนท์เฮ้าส์ 3 ยูนิตได้ขายหมดแล้ว 
          รวมถึง “Bangkok Sky” บนถนนเพลินจิต คาดว่าราคาขายต่อตารางเมตรเกิน 300,000-400,000 บาท ขณะนี้อยู่ระหว่างออกแบบ พัฒนาโดย บจ.กรุงเทพ สกาย เอสเตท ของตระกูลปราสาททองโอสถ คาดว่าจะเปิดตัวในปีนี้
          สำหรับผู้ที่สนใจและมีกำลังเงินมากพอที่จะซื้อทั้งเพื่อเป็นที่อยู่ของตัวเอง เป็นทรัพย์สมบัติให้ลูกหลาน หรือซื้อเพื่อหวังผลจากมูลค่าที่เพิ่มขึ้นในระยะยาว แม้ที่ดินจะหายากเต็มทีแต่ก็ไม่เกินความพยายามของดีเวลลอปเปอร์ที่มีธุรกิจหลักคือพัฒนาโครงการ จึงทำให้มีโครงการใหม่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง อย่างน้อยๆ ก็มี 2 โครงการที่จ่อเปิด เช่น “Life ๑ Wireless” บนถนนวิทยุ ของ AP และ “โครงการสุนทรียา” ของอารียาฯ บนที่ดิน AUA เดิม ซึ่งคาดเปิดตัวได้ในปีนี้

 “โนเบิล เพลินจิต” สร้างเสร็จพร้อมอยู่ยังมีขายอีกกว่า 40% โดยปัจจุบันราคาขายต่อตารางเมตรของโครงการปรับขึ้นว่าเป็น 270,000 บาท/ตร.ม. จาก 140,000 บาท/ตร.ม. ตั้งแต่เปิดโครงการไปเมื่อ 7 ปีก่อน



Living Guide

       เป็นทำเลที่อยู่ในศูนย์กลางความเจริญแห่งเมืองหลวง ที่รวมศูนย์สิ่งอำนวยความสะดวกทุกอย่าง โดยเฉพาะความเป็นศูนย์กลางธุรกิจการค้า ย่านช้อปปิ้งระดับพรีเมียม และแหล่งรวมไลฟ์สไตล์คนมีเงิน
       แต่นอกจากอาคาร โรงแรมใหญ่ ห้างหรู ออฟฟิศสมัยใหม่ โรงเรียนดัง โรงพยาบาลระดับนานาชาติแล้ว ย่านนี้ก็ยังหลงเหลือความเป็นธรรมชาติอยู่ไม่น้อย เพราะอย่างน้อยๆ ก็มี “สวนลุมพินี” ปอดขนาดใหญ่สำหรับคนเมืองกรุงไว้หายใจ ช่วยให้คุณภาพชีวิตดีขึ้น

คอลัมน์ Home Location นิตยสารโฮมบายเออร์ไกด์ เดือนมีนาคม 2560
สั่งซื้อหนังสือออนไลน์ได้ที่นี่ <คลิก
ติดตามข้อมูลโครงการและความเคลื่อนไหวด้านอสังหาริมทรัพย์
www.home.co.th


ที่มา : Home Buyers' Guide

วันที่แก้ไขข้อมูลล่าสุด : 23 กุมภาพันธ์ 2560