(ซื้อ) คอนโดฯ ไม่ผ่าน EIA เสี่ยงมากมั้ย

คุณผู้ชายท่านนี้เล็งโครงการที่สนใจตั้งแต่โครงการเพิ่งออกโฆษณาราวต้นปี 2558 แต่ยังไม่ตัดสินใจซื้อ รอจนปลายปีซึ่งเป็นช่วงเวลาที่โครงการบอกว่าจะเริ่มก่อสร้าง จึงตัดสินใจจองและทำสัญญาไปพร้อมๆ กัน ในวันนั้นฝ่ายขายแจ้งว่าน่าจะใช้เวลาไม่เกิน 3 เดือนจะสามารถก่อสร้างได้

ถ้านับถึงตอนนี้ก็เลยเวลากำหนดเริ่มก่อสร้างมาเกือบ 7 เดือนแล้ว เจ้าตัวก็ผ่อนดาวน์มาได้ 11 เดือน เดือนละ 10,000 บาท ถ้ารวมเงินจอง+ทำสัญญาก็แสนกว่า ถึงตอนนี้เริ่มไม่มั่นใจ จะผ่อนต่อไปหรือจะขอเงินคืนไปจองโครงการอื่น ทั้งยังไม่เข้าใจกระบวนการของ EIA  ว่าจะนานขนาดไหน และหากเลวร้ายจริงๆ โครงการไม่ผ่าน EIA แล้วคนซื้อจะเป็นอย่างไร



7 เดือน! นานไปมั้ยสำหรับขอ EIA 
ที่ผ่านมามีคนเก็บสถิติกระบวนการพิจารณาเห็นชอบรายงาน EIA โดยมีข้อมูลที่น่าสนใจอยากนำมาเล่าสู่กันฟังดังนี้

* บ้านจัดสรรที่ดินใช้ระยะเวลาในการพิจารณารายงานเฉลี่ยอยู่ที่ 7 เดือนครึ่ง และโครงการบ้านจัดสรรที่ใช้เวลาในการพิจารณานานที่สุด 1 ปีครึ่ง! 
* คอนโดมิเนียมใช้เวลาพิจารณารายงานเฉลี่ย 6 เดือนเศษ และโครงการที่ใช้เวลาพิจารณารายงานนานที่สุดคือ 2 ปี 4 เดือน!
* โรงแรมและสถานตากอากาศใช้เวลาในการพิจารณารายงานเฉลี่ย 6 เดือนครึ่ง โครงการที่ใช่้เวลานานที่สุด 1 ปีครึ่ง!

ฉะนั้นคอนโดฯ โครงการนี้ที่ผ่านไป 7 เดือนแล้วยังไม่ได้เริ่มลงมือก่อสร้างเพราะยังไม่ได้ EIA ถือเป็นเงื่อนเวลาที่แม้จะช้าแต่ก็อยู่ในระดับค่าเฉลี่ยของตลาด

ซื้อคอนโดฯ (ยัง) ไม่ผ่าน EIA เสี่ยงมากมั้ย

ต้องยอมรับว่าซื้อคอนโดฯ ที่ยังไม่ผ่าน EIA มีความเสี่ยงระดับหนึ่ง เพราะอย่างที่รู้ๆ กันอยู่ โครงการที่ต้องพับแผนไปโดยไม่คาดคิดเพราะติดเรื่อง EIA มีเยอะ  ซึ่งโอกาสที่คอนโดฯ จะไม่ผ่าน EIA เกิดขึ้นได้หมด ไม่ว่าจะเป็นคอนโดฯ แบรนด์ใหญ่หรือแบรนด์เล็ก 

แต่จะเสี่ยงมากเสี่ยงน้อยก็อยู่ที่บริบทของโครงการด้วย เช่น ถ้าเป็นตึกสูงๆ ไปสร้างอยู่ติดกับบ้านเรือนประชาชนแบบนี้โอกาสที่จะโดนร้องเรียนก็มีสูง หรือคอนโดฯ โลว์ไรส์ริมถนน แต่เป็นถนนซอยที่ขนาดความกว้างของถนนก้ำกึ่งว่าจะไม่ถึงเกณฑ์ตามกฎหมาย แบบนี้ก็เสี่ยง รวมถึงคอนโดฯ ที่อยู่สถานที่สำคัญๆ ของประวัติศาสตร์ก็มีสิทธิโดนแจ็คพ็อตได้เหมือนกัน

หลายบริษัทเข็ดกับปัญหาเหล่านี้ ถึงกับประกาศเป็นนโยบายจะยังไม่เปิดขายโครงการถ้ายังไม่ได้ EIA หรือถ้าจะเปิดขายก็เพียงแค่เปิดรับจอง แต่จะยังไม่เรียกคนซื้อมาทำสัญญา

อย่างไรก็ตามปัญหาของคอนโดฯ ที่ติด EIA อาจไม่ได้หมายถึงกับต้องล้มเลิกโครงการเสมอไป บางโครงการอาจต้องลดจำนวนชั้น หรือบางโครงการอาจต้องปรับแบบ เป็นต้น แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นแค่ยื่นรายงานครั้งแรกไม่ผ่านก็ทำให้กำหนดเวลาคลาดเคลื่อนและล่าช้าไปแล้ว ฉะนั้นเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงเหล่านี้หันไปซื้อโครงการที่ชัวร์ว่าสร้างได้แน่นอนจะดีกว่า 

ยกเลิกโครงการต้องจ่ายเงินพร้อมดอกเบี้ย 

ถ้าถึงที่สุดแล้วโครงการไม่ผ่าน EIA หรือไม่สามารถก่อสร้างได้ เจ้าของโครงการจะคืนเงินให้กับผู้ซื้อพร้อมดอกเบี้ย 7% ต่อปี ซึ่งในแง่คนซื้อแม้จะได้เงินคืนแต่เทียบกับการรอคอย เวลาที่ต้องสูญเสีย และความผิดหวังกับสิ่งที่ตั้งใจมันเทียบกันไม่ได้อยู่แล้ว



รายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (Environmental Impact Assessment: EIA)

* การศึกษาสภาพปัจจุบันและปัญหาสิ่งแวดล้อมภายในพื้นที่และพื้นที่โดยรอบ
* คาดการณ์การเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นอันเนื่องมาจากการก่อสร้างอาคาร สิ่งก่อสร้างประเภทต่างๆ และการใช้อาคาร
* เสนอมาตรการการแก้ไข ควบคุม และติดตามเพื่อรักษาสภาพแวดล้อมและส่งเสริมคุณภาพชีวิตมนุษย์
โครงการที่อยู่อาศัยแบบไหนบ้างที่ต้องยื่น EIA
* คอนโดมิเนียม ที่มีจำนวนห้องชุด (Unit) ตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป
* บ้านจัดสรรที่มีจำนวนที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ 500 แปลง หรือเนื้อที่เกินกว่า 100 ไร่
* อาคารที่สูงเกิน 23 เมตร หรือมีพื้นที่ใช้สอยเกิน 10,000 ตารางเมตร
 

“กรอบเวลาการพิจารณา EIA ของคณะกรรมการผู้ชำนาญการใช้เวลาทั้งสิ้น 75 วัน แต่ที่ทำให้นานกว่าที่กำหนดส่วนใหญ่เกิดจากปัญหาการแก้ไขรายงาน จึงทำให้ต้องพิจารณามากกว่า 1 ครั้ง”


คอลัมน์ Home Talk นิตยสาร Home Buyers' Guide เดือนพฤศจิกายน 2559

คลิก อ่านข้อแนะนำเกี่ยวกับบ้านเพิ่มเติม

คอนโด คอนโดใหม่ ราคาคอนโด ซื้อคอนโด


ที่มา : Home Buyers' Guide

วันที่แก้ไขข้อมูลล่าสุด : 07 ธันวาคม 2560