คอนโดแพง วัดจากอะไร

คนทั่วไปมักคิดกันว่ามูลค่าคอนโด แถบใจกลางเมือง หรือห้องชุดในเขตศูนย์กลางเศรษฐกิจ (Central Business District: CBD) น่าจะถูกกำหนดจากปัจจัยต่างๆ มากมาย อาทิ พื้นที่ห้องชุด, สถานีรถไฟฟ้าที่อยู่ใกล้, แหล่งจับจ่ายใช้สอย, อาคารสำคัญใกล้เคียง, อายุและความสูงของตัวคอนโด, จำนวนห้องนอน, ที่จอดรถ และอื่นๆ อีกจิปาถะมากมาย ดังนั้นหากคิดที่จะประเมินหามูลค่าที่ควรจะเป็นของคอนโด เหล่านี้ออกมา จึงเป็นเรื่องที่ยากที่ใครจะทำได้

แต่จะเชื่อกันหรือไม่ว่าในทางวิชาการแล้ว การประเมินราคาคอนโด ใจกลางเมืองกลับทำได้ไม่ยาก เพียงแค่อาศัยเทคนิคการวิเคราะห์ทางสถิติมาช่วยตรวจจับหาอิทธิพลของปัจจัยหรือตัวแปรที่ส่งผลกระทบต่อมูลค่าคอนโด เหล่านี้ ซึ่งจากการศึกษาพบว่า ในโลกแห่งความเป็นจริงแล้วจะขึ้นอยู่กับปัจจัยหลักๆ เพียงไม่กี่ตัวเท่านั้น  
ทั้งนี้อ้างอิงจากการวิจัยครั้งล่าสุด โดยทิวา บรรเทากุล นักศึกษาปริญญาโท มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ที่ทำการสำรวจและเก็บข้อมูลคอนโด ใจกลางเมืองตามถนนสายหลัก 7 สาย คือถนนพระราม 4, ถนนนราธิวาสราชนครินทร์, ถนนสี่พระยา, ถนนสุรวงศ์, ถนนสีลม, ถนนสาทรเหนือและถนนสาทรใต้ แล้วนำมาวิเคราะห์ทางสถิติ เพื่อสร้างแบบจำลองทางสถิติที่เหมาะสมสำหรับใช้ในการประเมินราคาห้องชุดในเขตศูนย์กลางธุรกิจต่อไป

บทสรุปของการศึกษาในครั้งนั้นน่าสนใจมาก ตรงที่พบว่าตัวแปรแท้จริงที่เข้ามามีอิทธิพลต่อมูลค่าหรือราคาห้องชุดในเขต CBD หรือพูดง่ายๆ ก็คือปัจจัยที่คนซื้อส่วนใหญ่ใช้พิจารณาตีค่าซื้อคอนโด กันจำกัดอยู่เพียงแค่ปัจจัย 5 ด้านเท่านั้น ดังต่อไปนี้

1.พื้นที่ห้องชุด ถือเป็นปัจจัยกำหนดมูลค่าที่สำคัญที่สุด ที่เป็นเช่นนี้ก็เพราะเป็นหน่วยที่ถูกใช้ในการคำนวณราคาซื้อขายกัน ห้องชุดไหนยิ่งมีพื้นที่มากเท่าไหร่ ราคาก็จะยิ่งเพิ่มสูงมากเพียงนั้น

2.ระยะห่างจากสถานีรถไฟฟ้า BTS หรือ MRT เป็นอีกตัวแปรหนึ่งที่มีอิทธิพลต่อมูลค่าสูงมาก เนื่องจากปัจจุบันการเดินทางด้วยรถไฟฟ้ากลายมาเป็นองค์ประกอบสำคัญสำหรับการอยู่อาศัยในเมืองไปแล้ว เพราะช่วยให้เกิดความสะดวกสบาย และประหยัดเวลาในการที่จะเดินทางไปไหนมาไหน โดยเฉพาะในช่วงที่การจราจรมีสภาพติดขัดหนาแน่นตลอดวัน 

และอีกเหตุผลหนึ่งสืบเนื่องมาจากที่ดินบริเวณรอบๆ สถานีรถไฟฟ้าถือว่าเป็นทำเลที่มีมูลค่าทางเศรษฐกิจสูง และยังมีศักยภาพที่สามารถเจริญเติบโตสูงได้อย่างต่อเนื่องในอนาคตด้วย

3.อายุอาคาร ด้วยเหตุที่คอนโดมีสภาพเป็นสิ่งปลูกสร้าง มีที่ดินเพียงไม่มากนัก ยังผลให้อายุของอาคารเข้ามาเป็นปัจจัยที่มีความสัมพันธ์โดยตรงกับความเก่าและความเสื่อมโทรมของตัวอาคาร รวมถึงระบบต่างๆ ภายในอาคารด้วย 

ซึ่งอายุอาคารนี้สามารถตรวจเช็คได้ไม่ยาก โดยดูจากปีที่มีการจดทะเบียนอาคารชุด คอนโด ใดยิ่งมีอายุมากก็มีความโน้มเอียงที่จะเสื่อมค่าสูงกว่า โดยเฉพาะเมื่อเปรียบเทียบกับอาคารสร้างใหม่ในบริเวณใกล้เคียงกัน

4.ระยะห่างจากถนนสายหลัก ถนนสายหลักคือเส้นทางเข้าออกเพื่อเดินทางไปไหนมาไหน เป็นเส้นทางที่รถไฟฟ้า รถเมล์ แท็กซี่และรถตุ๊กๆ วิ่งผ่าน และยังเป็นที่ตั้งของแหล่งจับจ่ายใช้สอยต่างๆ จึงเป็นผลให้คอนโด ใดยิ่งอยู่ใกล้ ก็จะช่วยให้มีความสะดวกสบายเพิ่มมากขึ้นได้ นอกจากนั้นถนนหลักยังถือเป็นจุดกำเนิดความเจริญต่างๆ ที่จะเข้ามายังพื้นที่ ยิ่งใกล้มากเพียงใดความเจริญก็จะมีโอกาสเกิดขึ้นได้มากกว่า

5.ชั้นที่มีการซื้อขาย ปัจจัยตัวนี้จะเกี่ยวข้องกับวิวทิวทัศน์และความเป็นส่วนตัว ทั้งนี้ห้องชุดที่อยู่ชั้นสูงๆ มักได้เปรียบกว่าตรงที่สามารถมองเห็นทัศนีย์ภาพภายนอกได้ดีกว่า แถมยังมีความเป็นส่วนตัวและอากาศดีมากกว่าห้องชุดในระดับล่าง 


ที่มา : นิตยสาร Home Buyers' Guide เดือนพฤษภาคม 2559

วันที่แก้ไขข้อมูลล่าสุด : 12 พฤษภาคม 2559