เทคนิคเลือกห้องชุดชั้นเซียน ตอน “ทิศ-เหลี่ยม-มุม”

เหลี่ยม-มุม นั้นมันคืออะไร มีผลกระทบต่อผลตอบแทนการลงทุนในคอนโดฯ มากน้อยแค่ไหน มาดูกัน

          “เหลี่ยม” ที่กล่าวถึงไปแล้วนั้นหมายถึงเหลี่ยมตึกที่กระทบห้องของเรา ส่วน “มุม” นั้นหมายถึงมุมมองภายนอก ภาพใหญ่ๆ ที่เรามองเห็นหรือคล้ายๆ กับวิวนั่นเอง เพียงแต่มุมจะลึกซึ้งกว่าวิวไปอีกมิติหนึ่ง
         นั่นคือถ้าพูดถึงวิว ความรู้สึกจะพื้นๆ เช่น ถ้าคอนโดฯ ในเมืองก็อาจมีซิตี้วิว การ์เด้นวิว ริเวอร์วิว พูลวิว หรืออาจเจอสลัมวิว โกดังวิวก็มี ส่วนคอนโดฯ ตากอากาศก็อาจมีซีวิว เมาท์เท่นวิว กอล์ฟคอร์สวิว ในขณะที่มุมจะให้ความรู้สึกที่ลึกกว่า มีทั้งมุมก้ม มุมสายตา มุมเงย ทำให้เพิ่มให้ลดมูลค่าห้องได้ แล้วจะเอายังไงดี

          ก่อนอื่น ท่านรู้ไหมว่าพื้นที่ส่วนที่แพงสุดของห้องชุด คือพื้นที่หน้าต่างบานหลัก ไม่ใช่พื้นที่ห้องอย่างที่เราเคยเข้าใจ

          ถ้าท่านอยากรู้ว่ามันราคาเท่าไหร่ ง่ายมากครับ ก็เอาห้องคนละมุมกันในชั้นเดียวกัน แล้วหักล้างค่า Discount และ Premium ส่วนปัจจัยกระทบอื่นของห้องต่างมุมนั้นๆ ออก เพื่อดูความต่างของราคาที่เกิดจากมุมเท่านั้น ท่านก็จะรู้ว่าผู้ขายให้ราคามุมของห้องนั้นแตกต่างลดหลั่นกันอย่างไร 

          และยังต้องพิจาณาอีก Mode หนึ่ง คือระดับความสูงของชั้น เพื่อทดสอบค่าของราคาที่ความสูงแตกต่างกัน ภายใต้ตัวแปรอื่นเดียวกัน ซึ่งราคามันไม่ควรจะเท่ากัน เพราะมันไม่มีวันที่จะสวยเท่ากัน และยังไม่จำเป็นว่าชั้นสูงกว่าต้องราคาแพงกว่าเสมอไป ท่านจะได้ทำกำไรจากความผิดพลาดของนักการตลาดที่เคาะราคาขายออกมา ซึ่งมักเกิดขึ้นเป็นประจำครับ เพราะเดิมพันได้เสียของนักลงทุนกับนักการตลาดมันต่างกัน

          นักลงทุนเวลาตัดสินใจพลาดเสียตังค์แน่ๆ แม้ได้กำไรน้อยก็ยังถือว่าเสียโอกาสการลงทุน ซึ่งคำว่า Opportunity Cost หรือต้นทุนการสูญเสียโอกาสในทางเลือกสิ่งที่ดีที่สุดที่เราได้ละเลยไปนั้น หรือที่เราอาจใช้คำว่า The Best Alternative Forgone เป็นสิ่งสำคัญมากๆ ของการเป็นนักลงทุนมืออาชีพ และเป็นเรื่องไม่ควรเสียเนื่องจากต้นทุนมันสูงมากๆ

          เพราะการลงทุนในอุตสาหกรรมนี้มี Risk Premium หรือค่าชดเชยความเสี่ยงที่สูง จากการที่สินทรัพย์ลงทุนมีสภาพคล่องต่ำและมี Switching Cost หรือต้นทุนการเปลี่ยนใจ เพื่อโยกย้ายการลงทุนหรือขายต่อ โดยเฉพาะหากโอนมาแล้วจะมีต้นทุนจากค่าภาษีต่างๆ และค่าโอน รวมถึงค่าจดจำนอง (หากกู้ธนาคาร) และยังอาจต้องรวมไปถึงค่านายหน้าอีกหากจำเป็นต้องใช้ ดังนั้นลงทุนแล้วต้องให้ได้ผลตอบแทนที่สูงๆ เพื่อชดเชยกับความเสี่ยงต่างๆ และให้คุ้มค่าการลงทุนที่แท้จริง

          แต่นักการตลาดคิดพลาด บางครั้งยังไม่รู้ด้วยซ้ำเลยครับว่าคิดพลาด กว่าจะรู้ก็มักขายหมูเสียแล้วจากการตั้งราคามุมดีถูกเกินไป หรือตั้งส่วนต่างราคามุมดีกับมุมไม่งามไม่เหมาะสม ซึ่งหลายครั้งโครงการก็อาจเกิดภาวะ “ของเลวราคาแพงไปดันให้ของดีราคาถูกหมดก่อน” แล้วเกิดของเลวเหลือคาตึกปล่อยไม่ได้ จะลดราคาก็จะไปกระทบ Feasibility รวมของโครงการที่มีบรรทัดสุดท้ายค้ำคออยู่ แถมถ้าลดราคายอมเอาจบ ก็โดนลูกค้าเก่าที่ซื้อแล้วราคาเดิมด่ายับเยิน ก็เลยมักไปหาวิธีแอบแถมของ แต่ก็ไม่ง่ายเสียทีเดียวเพราะลูกค้ารู้ทัน ดูกันที่ยอดจ่ายเป็นที่ตั้ง แทนที่ของมุมสวยแสบสันต้องกดราคาหนักๆ เพื่อให้มีรูมเอาไว้ Discount ห้องที่ต้องเร่งดันออก เพราะห้องมุมแสนสวยยังไงเดี๋ยวก็มีคนที่เป็นเนื้อคู่แท้ยอมจ่ายไม่อั้น

ฉบับนี้แค่ชี้ให้เห็นความสำคัญของมุมขั้นพื้นฐานก่อน ส่วนลงลึกรายละเอียดนั้นขอให้รอตามฉบับหน้า เพราะเรื่องมุมนี้ความซับซ้อนพอสมควร เพราะห้องหันหาวิวเดียวกันแต่มุมอาจทำให้มูลค่าต่างกันแบบพลิกผ่ามือได้ง่ายๆ ถ้าเข้าผิดมุมอาจเหมือนนักมวยเมาหมัดจนเข้ามุมผิดได้

คอนโด คอนโดใหม่ ราคาคอนโด ซื้อคอนโด


ที่มา : นิตยสาร The Condo ฉบับ เดือน มิถุนายน 2012

วันที่แก้ไขข้อมูลล่าสุด : 06 กุมภาพันธ์ 2560