ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัทเอเจนซี่
ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์สจำกัด (AREA) กล่าวถึงผลการเปลี่ยนแปลงการย้ายเข้าอยู่อาศัยของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย
ในรูปแบบต่างๆ โดยพบว่า ที่โดดเด่นเป็นพิเศษคือบ้านเดี่ยวราคาแพง ที่มีราคาตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป โดยผู้ซื้อ
บ้านประเภทนี้ย้ายเข้าอยู่อาศัยถึง 70% ตั้งแต่ในช่วง 2 ปีแรกที่สร้างเสร็จ การนี้แสดงให้เห็นว่าที่อยู่อาศัย
ประเภทนี้เป็นที่ต้องการของผู้ซื้อ หรืออีกนัยหนึ่งผู้ซื้อบ้านกลุ่มนี้ไม่ใช่ผู้เก็งกำไร แต่เป็นกลุ่มผู้ซื้อบ้านที่แท้จริง

ในทางตรงกันข้าม ห้องชุดราคาแพงกลับพบว่ามีผู้เข้าอยู่อาศัยเพียง20% ในช่วง 2 ปีแรกที่สร้างเสร็จ แสดงให้
เห็นว่าผู้ซื้อส่วนมาก คงเป็นนักเก็งกำไร หรือไม่ก็ซื้อไว้เป็นบ้านหลังที่สอง

กรณีอาคารชุดราคาแพ งนี้สะท้อนให้เห็นว่าการดูแลชุมชนหรือการบริหารทรัพย์สินของโครงการอาจมีปัญหา
เกิดขึ้นได้ กล่าวคือ ผู้ซื้อห้องชุดบางส่วนอาจไม่ได้จ่ายหรือติดค้างค่าส่วนกลาง ทำให้การบริหารชุมชนไม่มี
ประสิทธิภาพเท่าที่ควร อาคารชุดราคาแพงบางแห่งจึงด้อยค่าลง ทั้งที่ตั้งอยู่ใจกลางเมืองย่านสุขุมวิทก็ตาม

อย่างไรก็ตาม สำหรับอาคารชุดราคาแพงที่มีอายุการใช้งานตั้งแต่ 15 ปีขึ้นไป ก็อาจมีผู้เข้าอยู่อาศัยลดลงได้เช่นกัน
เพราะอาคารชุดที่สร้างแต่เดิมอาจไม่ทันสมัยเท่าที่ควร จึงมีผู้ย้ายออกไป โดยขณะนี้ มีผู้อยู่อาศัยในอาคารชุดราคา
แพงที่มีอายุอาคารประมาณ 15 ปีลดลงจาก 95% เหลือ 85%

ศูนย์ข้อมูลฯ ยังได้ค้นพบข้อมูลที่น่าสนใจยิ่งอีกประการหนึ่งว่า สำหรับอาคารชุดราคาถูกที่มีราคาไม่เกิน 6 แสน
บาท มีผู้เข้าอยู่อาศัยเพียง 70% ทั้งที่ก่อสร้างมาเกือบ 20 ปีแล้ว ทั้งนี้ยังมีอัตราการย้ายเข้า-ออกสูง ซึ่งแสดงถึง
จุดอ่อนในการบริหารทรัพย์สิน ทำให้มูลค่าทรัพย์สินไม่เพิ่มขึ้นเท่าที่ควรและสภาพชุมชนก็มีความเสื่อมโทรมลง
ตามลำดับ ศูนย์ข้อมูลฯ คาดว่าในอนาคตอาคารชุดราคาถูกเหล่านี้อาจจะมีอัตราการเข้าอยู่อาศัยเหลือเพียงครึ่งหนึ่ง
ของจำนวนหน่วยทั้งหมดในอาคาร

ทางออกสำหรับโครงการอาคารชุดเก่าก็คือ ควรมีการปรับปรุงสภาพครั้งใหญ่เพื่อเพิ่มพูนมูลค่าทรัพย์สินโดยรัฐบาลอาจจัดตั้งองค์การมหาชนการบริหารทรัพย์สินแห่งชาติ มาสนับสนุนการปรับปรุงดังกล่าว โดยอาจให้คำปรึกษาการจัดการทรัพย์สินรวมทั้งให้กู้ยืมดอกเบี้ยต่ำ เพื่อการปรับปรุงอาคารหรือชุมชน

30-07-2010

ที่มา : หนังสือพิมพ์ : ผู้จัดการรายวัน [ 30-07-2010 ]